共同抵押與分擔

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握普通抵押權的意義、從屬性、不可分性、追及效力與擔保範圍。 分辨抵押權效力所及的從物、附加部分、孳息、殘餘物及代位物，以及抵押權與用益物權的先後關係。 學會共同抵押的分擔計算，以及保證人與物上保證人之間的內部分擔。 區別抵押權次序讓與、相對拋棄、絕對拋棄與次序變更，掌握分配計算。 辨識最高限額抵押權原債權確定的事由，並理解流抵約款與法定地上權。 核心觀念 一、抵押權的基本性質與客體 普通抵押權是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金優先受償的擔保物權。抵押物不限於債務人所有，第三人也可以提供，稱為物上保證人。抵押人設定後仍可占有、使用、收益，也可以出售或再設定其他抵押權。「以房養老」就是運用抵押權制度。 普通抵押權有三個重要性質： 從屬性：抵押權不得由債權分離而單獨讓與，也不得單獨作為其他債權的擔保。抵押權人不能只把抵押權單獨讓給第三人。 不可分性：抵押不動產經分割、讓與一部，或數不動產擔保一債權而將其中之一讓與他人，抵押權都不受影響，仍及於各部分。 追及效力：抵押物出售並移轉登記給第三人後，抵押權不受影響。抵押權人仍得聲請拍賣登記在受讓人名下的抵押物，並就賣得價金優先受償。出售不必經抵押權人同意，抵押權人也不得請求塗銷移轉登記。 除不動產所有權外，地上權（含區分地上權）、農育權及典權也得為抵押權標的物。不動產役權從屬於需役不動產，不得單獨為抵押權客體。 抵押權依發生原因可分為意定抵押權與法定抵押權。意定抵押權依當事人設定行為而生，法定抵押權則依法律規定而生。 二、擔保債權範圍 普通抵押權所擔保的範圍包括以下五項；契約另有約定時，依其約定： 原債權 利息 遲延利息 違約金 實行抵押權的費用 「行使債權的費用」「設定抵押權的費用」都不是法定擔保範圍。 利息、遲延利息及一年或不及一年定期給付的違約金，得優先受償的部分有期間限制：以實行抵押權聲請強制執行前五年內發生者，以及強制執行程序中發生者為限。 三、標的物的效力範圍與物上代位 標的或利益是否為效力所及 從物、從權利及於。但第三人在抵押權設定前已就從物取得的權利，不受影響。 附合物及於。附合後已成為抵押物的一部分。 建築物附加部分不具獨立性者及於。具獨立性且於設定後附加者，不是當然的抵押標的，只能與抵押物一併拍賣，抵押權人對其價金無優先受償權。 殘餘物、分離成分抵押物滅失後的殘餘物，以及抵押物成分非依物之通常用法而分離成為獨立動產者，都及於。 天然孳息抵押物扣押後分離、抵押人得收取者，才及於。扣押前已分離且得由抵押人收取者，不及於。 法定孳息及於扣押後抵押人得收取者。但須通知應清償法定孳息的義務人，才能對抗該義務人。 物上代位：抵押物滅失時，抵押權不因此消滅，而是轉存於抵押人因滅失所得受的賠償或其他利益上，抵押權人得就這筆代位物優先受償。抵押權人對該賠償請求權有權利質權，次序與原抵押權相同。抵押物因毀損而得受的賠償，也準用上述規定。 舉例來說，抵押房屋遭第三人炸毀，屋主得請求的賠償金由抵押權人取得權利並優先受償。即使該屋已立遺囑遺贈他人，也不影響抵押權人的權利。 要注意，一般出售抵押物所得的價金不是代位物。出售時應依追及效力拍賣該物，而不是對買賣價金主張物上代位。 四、抵押權與用益物權、租賃的關係 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上仍得設定地上權等用益物權或出租，例如另設地上權並收取地租。但抵押權不因此受影響，成立在先的抵押權有優先性。如果後設的權利影響抵押權實行，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣。 注意條文的先後順序是「先抵押、後用益」，題目若寫成「設定地上權後再設定抵押權，其抵押權不受影響」，就是把順序弄反了。 五、抵押權的保全 抵押人的行為足以使抵押物價值減少時，抵押權人得請求停止其行為，例如拆毀抵押房屋。情況急迫時，抵押權人得自為必要的保全處分。 再設定抵押權、出租、讓與所有權，都不會使抵押物價值減少，抵押權人不得請求停止。 六、共同抵押與分擔 共同抵押是為同一債權的擔保，在數個不動產上設定抵押權。所以抵押物一定是數個，但擔保的債權不必是數個。當事人得限定各抵押物負擔的金額，也得設定共同最高限額抵押權。 對外受償：未限定各抵押物負擔金額時，抵押權人得就各個不動產賣得的價金，受債權全部或一部的清償。抵押物全部或部分同時拍賣，而其中有屬於債務人所有者，抵押權人應先就債務人所有的抵押物賣得價金受償。 內部分擔額的計算： 情形分擔基準 未限定負擔金額依各抵押物價值的比例分擔。 已限定負擔金額依各抵押物所限定負擔金額的比例分擔。 僅部分限定已限定者用限定金額，未限定者用抵押物價值，依兩者的比例分擔。 計算時有兩個上限： 限定負擔金額高於抵押物價值者，以抵押物價值為準。 各抵押物的分擔額不會超過其限定金額。 舉例：價值400萬元的不動產限定負擔600萬元，只能以400萬元為準；另一物限定負擔400萬元，最多負擔400萬元。兩物合計只能負擔800萬元，債權不足的部分不得轉嫁給任一抵押物，結果是兩物各負擔400萬元。 抵押物分別拍賣時，抵押權人若從某一抵押物受償的金額超過該物的分擔額，該物的後次序抵押權人在超過分擔額的範圍內，得代位行使抵押權人對其他抵押物的權利。 七、物上保證人的求償與保證人的分擔 為債務人設定抵押權的第三人，在兩種情形下，於清償限度內承受債權人對債務人的債權，但不得有害於債權人的利益： 代為清償債務。 因抵押權實行而喪失抵押物所有權。 同一債務同時有保證人與物上保證人時，除另有約定外，雙方應分擔的部分依保證人應負的履行責任與抵押物的價值或限定金額的比例決定。抵押物價值或限定金額大於擔保債權者，以擔保債權額為準。 舉例：債務120萬元，保證人負120萬元，抵押物價值60萬元。物上保證人應分擔120萬元×60/(120+60)＝40萬元，保證人應分擔80萬元。保證人全額清償後，得向物上保證人求償40萬元。 八、抵押權的次序與次序調整 同一不動產上有數個抵押權時，原則上依登記先後定其次序。抵押權人得以讓與或拋棄次序的方式，調整可優先受償的分配額，但不得影響其他抵押權人的利益。次序的讓與或拋棄，非經登記不生效力，並應在登記前通知債務人、抵押人及共同抵押人。 類型分配方法 次序讓與將讓與人與受讓人原本可分配的金額合計，先滿足受讓人的債權，剩餘的才歸讓與人。 相對拋棄為特定後次序抵押權人的利益拋棄。將拋棄人與受益人原本可分配的金額合計，按兩人債權額比例分配。 絕對拋棄為全體後次序抵押權人的利益拋棄。拋棄人退居最後次序，後次序抵押權人依序遞升。 計算步驟一律是：先算出未調整前各人可得的金額，再只在相關當事人之間重新分配，不相關的抵押權人分得的金額不變。 次序讓與範例：拍得價金300萬元，第一、二、三次序分別擔保180萬、120萬、60萬元。 原分配：第一次序180萬、第二次序120萬、第三次序0元。 第一次序將次序讓與第三次序，兩人合計180萬元。 第三次序先受償60萬元，第一次序得剩下的120萬元；第二次序仍為120萬元。 相對拋棄範例：拍得價金600萬元，各次序分別擔保360萬、240萬、120萬元。 原分配：第一次序360萬、第二次序240萬、第三次序0元。 第一次序對第三次序相對拋棄，兩人合計360萬元。 按360:120（即3:1）分配，第一次序得270萬元，第三次序得90萬元。 後次序優先於前次序（二胎優先一胎）的情形有： 次序讓與。 次序變更。 承攬人就修繕報酬所登記的抵押權：在工作物因修繕所增加價值的限度內，優先於成立在先的抵押權。 流抵契約與次序無關，不屬於這類情形。 九、流抵約款與清償期屆滿後的取得契約 流抵約款有效：當事人得約定債權已屆清償期而未清償時，抵押物所有權移屬於抵押權人。這項約定非經登記，不得對抗第三人。 抵押權人請求移轉所有權時負有清算義務： 抵押物價值超過擔保債權的部分，應返還抵押人。 不足清償的部分，仍得請求債務人清償。 抵押人在所有權移轉前，得清償債務以消滅抵押權。 抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，也得與抵押人訂立契約取得抵押物所有權，同樣不得有害其他抵押權人的利益。 十、法定地上權 設定抵押權時，土地及其上的建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押，經拍賣後土地與建築物分屬不同人時，視為已有地上權的設定。地租、期間及範圍由當事人協議；不能協議者，得聲請法院以判決定之。 土地及建築物一起抵押，拍賣後拍定人各異時，也適用同樣的規定。所以答案是「視為地上權」，不是推定租賃，土地拍定人也不得請求拆屋還地。 十一、最高限額抵押權 最高限額抵押權是在最高限額內，擔保一定範圍內不特定債權的抵押權。所擔保的債權須由一定法律關係所生，或是基於票據所生的權利，不得概括擔保一切債權。 我國採「債權最高限額」：利息、遲延利息、違約金要與原債權合計，不得超過最高限額。我國不採「本金最高限額」，也不採「概括最高限額」。民法另承認最高限額質權。 原債權確定前： 所擔保的個別債權讓與他人，最高限額抵押權不隨同移轉。 個別債權消滅，抵押權不因此消滅，也不構成確定事由。 原債權確定後，除法律另有規定外，擔保效力不及於其後繼續發生的債權。債務人或抵押人得請求結算實際債權額，並得請求就該金額變更為普通抵押權的登記。 原債權確定事由： 約定的原債權確定期日屆至。 擔保債權的範圍變更或因其他事由，致原債權不繼續發生。 擔保債權所由發生的法律關係經終止或因其他事由而消滅。 債權人拒絕繼續發生債權，債務人請求確定。 最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物，或依流抵約款請求移轉所有權，或於清償期屆滿後訂立取得所有權的契約。 抵押物因他債權人聲請強制執行而經法院查封，且為最高限額抵押權人所知悉或經執行法院通知。 債務人或抵押人經裁定宣告破產。 抵押權人、抵押人或債務人死亡，最高限額抵押權不受影響，除非當事人約定以死亡為確定事由。 最高限額抵押權所擔保的債權，請求權已因時效消滅，而抵押權人於時效完成後五年間不實行抵押權者，該債權不再屬於擔保範圍，但最高限額抵押權本身並不因此消滅。這點與普通抵押權不同：普通抵押權在相同情形下，抵押權本身消滅。 最高限額抵押權由數人共有時，須經全體共有人同意，或各共有人的原債權均已確定，才得實行。兩個要件擇一具備即可。 常考陷阱 「共同抵押擔保的債權一定是數個」是錯的。正確是數個抵押物擔保同一債權。 共同抵押限定金額高於抵押物價值者，以價值為準。各物分擔額不超過其限定額，不足的部分不得轉嫁給其他抵押物。 「抵押物只能由債務人提供」「設定後抵押人不得占有、不得出售」「抵押權人得單獨讓與抵押權」都是錯的。分割抵押土地不影響抵押權，這句才是正確的。 抵押物出售後，抵押權不會消滅，也不必經抵押權人同意。抵押權人是依追及效力拍賣該物，不是對買賣價金主張物上代位。 抵押物滅失的賠償金，抵押權人得優先受償，不能說「不得就賠償金取償」。 「扣押前已分離、得由抵押人收取的天然孳息」不是效力所及。建築物附加部分要不具獨立性，才是效力所及。 擔保範圍不包括「行使債權的費用」及「設定抵押權的費用」，但包括實行抵押權的費用。 條文是「先設定抵押權，後設定地上權，抵押權不受影響」，題目若把先後順序寫反，就是錯的。 抵押權人只得請求停止會減少抵押物價值的行為，例如拆屋；出租、讓與、再設定抵押權都不能禁止。 次序讓與不是單純把順位互換，相對拋棄也不是讓受益人先拿；讓與是讓受讓人優先受償，拋棄是按債權額比例分配。 流抵約款有效，但非經登記不得對抗第三人。抵押物價值不足時，抵押權人仍得向債務人請求清償。 土地與房屋拍定人不同時，視為已有地上權，不是推定租賃，也不是拆屋還地。 以下都不是最高限額抵押權的確定事由：抵押權人破產、保證人死亡、所擔保的債權消滅、請求權罹於時效、「債權人」請求確定。注意破產要看是誰，「債務人或抵押人」破產才是確定事由；死亡則原則上不影響。 確定前債權讓與，最高限額抵押權不隨同移轉；確定後，原則上不擔保繼續發生的債權。 記憶口訣 共同看多物，限額不過價；讓與先給他，拋棄按比例；先押後用益，抵押不受影響；流抵要登記，地屋分家視地上；最高限額確定：期到、不生、終止、債務人請求、拍賣、查封、債務人或抵押人破產。