動產不動產的定義

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握不動產與動產的定義，並知道債權屬於權利，不屬於動產，也不屬於不動產。 區分土地、獨立房屋、樹木及尚未分離的果實，判斷它們是不是土地的重要成分。 理解主物與從物的成立要件，以及處分效力的延伸方向：主物的處分及於從物。 辨別天然孳息與法定孳息，掌握分離前的歸屬與分離後依收取權取得所有權。 判斷動產附合時，看是否非毀損不能分離，或分離需費過鉅，不能把單純安裝當成附合。 核心觀念 一、物的分類：動產與不動產 依民法第66條，不動產是土地及其定著物；不動產的出產物，尚未分離者，為該不動產的一部分。依第67條，動產是不動產以外之物。民法上的「物」以有體物為限，債權等權利是無體的權利，不是物。所以不能把所有具有財產價值的權利都歸入動產。 標的分類與判斷 土地不動產。 具有獨立性的房屋土地的定著物，屬不動產；可以和土地分屬不同所有人。 通常種植於土地上的樹木原則上是土地的重要成分，歸土地所有人所有。 尚未採下的果實尚未分離的出產物，是不動產的一部分。 已採下的果實成為獨立的動產，所有權依孳息收取權等規則判斷。 金錢債權屬於權利，既非動產，也非不動產；要和作為動產的現金區別。 「定著物」不等於「必然與土地屬於同一所有人」。我國土地與具有獨立性的房屋，可以各自是獨立的不動產，因此處分土地，不當然連同地上房屋一起處分。 另依民法第758條，依法律行為取得、設定、喪失及變更不動產物權，非經登記，不生效力；相關物權行為應以書面為之。注意「依法律行為」這個限制，不可擴張成所有不動產物權的取得一律須經登記才發生。 二、主物與從物：從物具有獨立性 依民法第68條，從物須符合：不是主物的成分、常助主物的效用，而且與主物同屬一人。交易上有特別習慣者，依其習慣。 不是成分：從物本身是獨立的物，不是主物不可分割的一部分。 常助效用：須有持續輔助主物使用的關係，只是偶然放在旁邊並不足夠。 同屬一人：原則上主物與從物須屬於同一所有人；分屬不同所有人時，不因有助效用就成立從物關係。 法律規定主物的處分，及於從物。效力的方向是由主物及於從物，不能倒過來說「處分從物，其效力及於主物」。主從關係也不會讓不同所有人因此成立分別共有或公同共有。 三、原物與孳息：先分種類，再看是否分離 依民法第69條，孳息分為天然孳息與法定孳息。 類型意義典型例子 天然孳息果實、動物的產物，以及其他依物的用法所收穫的出產物。梨子、木瓜、牧草、牛乳、犢牛。 法定孳息利息、租金，以及其他因法律關係所得的收益。借款利息、土地租金。 天然孳息必須是依原物用法所收穫的產物，原物本身仍然存在。屠宰肉牛所得的牛肉，不是肉牛的天然孳息，因為這是把原物本身宰殺、分割，不能因為有經濟收益就稱為孳息。 尚未分離的天然孳息，仍是原物的一部分。因此，處分原物時，效力及於尚未分離的天然孳息；例如出售結實中的果樹，樹上尚未採下的果實也隨之移轉。 四、天然孳息的歸屬與收取權 依民法第70條，有收取天然孳息權利之人，在權利存續期間內，取得與原物分離的孳息。第766條則規定，物的成分及天然孳息分離後，除法律另有規定外，仍屬原物所有人。 判斷時依序確認：是否已分離 → 誰有收取權 → 分離時收取權是否存在。所有人與有權收取孳息的人，可能不是同一人。 出租牧場及乳牛供承租人經營：依租賃目的，承租人可以收割牧草、收取牛乳；乳牛所生的犢牛也是天然孳息，在承租人有權收取的期間內分離者，歸承租人取得，不是歸出租人或其繼承人。 農育權人種植作物：農育權是在他人土地上為農作、森林、養殖、畜牧等目的而使用收益的權利。農育權人在權利範圍內，可以收取所種植的木瓜等產物。 出租人死亡：繼承人承受相關權利義務，但不會只因為繼承，就排除承租人或農育權人原有的孳息收取權。 僱工協助採收：員工只是提供勞務，不會因為親手採摘就取得果實所有權；地主僱人採收自己果樹的梨子，梨子仍歸地主單獨所有。 承租他人土地種植果樹時，通常種植的果樹因附合成為土地的重要成分，樹上尚未分離的果實，仍歸土地所有人。承租人雖然依租賃關係享有收取權，仍須在有權收取的期間內採下果實，才取得分離後果實的所有權。 五、附合：不動產附合與動產附合 依民法第811條，動產因附合而成為不動產的重要成分者，由不動產所有人取得該動產所有權。例如未經地主同意，在他人土地上種植椰子樹，樹木成為土地的重要成分，原則上歸地主所有。 不過，具有獨立性的房屋，不因建在他人土地上就當然成為土地的重要成分。自行出資、以自己的材料在他人土地上建成獨立房屋者，原則上由建屋者取得房屋所有權。無權使用土地（可能要拆屋還地）與房屋所有權歸屬，是兩個不同的問題。 情形所有權歸屬理由 擅自在他人土地上建獨立房屋建屋者房屋是獨立的定著物，不是土地的成分。 擅自在他人土地上種樹地主樹木附合成為土地的重要成分。 依民法第812條，動產與動產附合，必須達到非毀損不能分離，或分離需費過鉅的程度。原則上由各動產所有人按附合時的價值共有合成物；其中有可視為主物者，由主物所有人取得合成物所有權。 用他人的油漆修補自己的車身，漆料與車體結合後無法分離，是動產附合的典型例子。輪胎、座椅、引擎裝在車上，通常仍可拆卸，不能只憑「已裝上汽車」就認定為附合。 常考陷阱 「不動產專指土地」或「專指房屋」、「由法官個案決定」：錯。不動產是土地及其定著物，由法律明定。 「出產物不論有無分離，都是不動產的一部分」：錯。關鍵字是「尚未分離」；分離後成為獨立的動產。 「動產包括有體物與無體物」、「不動產以外的一切財產都是動產」：錯。物限於有體物，債權既非動產也非不動產。 「從物是主物的部分，兩者不可分割」：錯。這是把從物和成分混為一談；從物具有獨立性。 「分屬不同所有人的物也可以是從物」、「成立共有」：錯。從物須與主物同屬一人。 「從物的處分及於主物」：錯。方向相反，是主物的處分及於從物。 「土地的處分，效力及於地上定著物」：錯。土地與獨立房屋是各自獨立的不動產。 「原物的處分，效力及於尚未分離的天然孳息」：正確，因為未分離的孳息是原物的一部分。 「牛肉是肉牛的天然孳息」：錯。屠宰是消滅原物本身，不是依用法收穫的產物。 「出租人死亡後，犢牛歸繼承人所有」：錯。承租人在租期內有收取權，犢牛分離後歸承租人。 「誰採果，果實就是誰的」、「僱工與地主共有」：錯。受僱採收不取得所有權，果實歸地主單獨所有。 「承租人種的果樹，樹上果實歸承租人」：錯。尚未分離的果實是土地的一部分，歸土地所有人。 「在他人土地上擅自建屋，房屋歸地主」：錯。獨立房屋歸建屋者；但同時種的樹歸地主。 「裝在一起就是附合」：錯。換輪胎、裝座椅、裝引擎通常可拆卸；以漆補車身才是附合。 記憶口訣 「不動土地加定著；權利非物，不動不動。」 「從物獨立、同主、常助用；主物帶從物，從物不帶主。」 「孳息先看分離，再看收取權；屋歸蓋的人，樹歸地的人。」 「附合先看能否拆，再看拆除代價。」