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學習重點 掌握不動產的範圍：土地及其定著物；不動產的出產物尚未分離者，為該不動產的一部分。不動產以外之物，均為動產。 定著物重在繼續附著於土地，並達一定經濟上使用目的，不能只看是否固定、能否搬動或有無登記。 房屋不必完工、不必合法、不必登記；只要已能遮蔽風雨、達經濟上使用目的，即為獨立不動產。違章建築仍是不動產。 區分「獨立的物」與「物的成分」：土地上的樹木、未分離的果實、地底的煤礦，都是土地的成分，不是獨立之物；房屋則是與土地分開的獨立不動產。 分清主物與從物、附合後的所有權歸屬，以及天然孳息、法定孳息的收取規則。 核心觀念 一、動產與不動產：先記民法的分類 依民法第66條，不動產為土地及其定著物；不動產的出產物，尚未分離者，為該不動產的部分。依第67條，不動產以外之物，均為動產。 因此，判斷某物是不是不動產，只要問：它是不是土地？是不是定著物？是不是尚未與土地或定著物分離的部分？三者皆非，就是動產。 尚未採摘的果實、生長中的果樹：屬土地（不動產）的一部分。 果實採下、樹木拔離土地、牆磚坍落而與建物分離後：成為獨立的動產。 汽車本身是動產，其輪胎當然也是動產；柴犬等動物，也是動產。 二、定著物：繼續附著土地，並具有經濟上使用目的 定著物是指非土地的構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的、不易移動其所在之物。典型例子：房屋、車庫、紀念碑、長期敷設使用的輕便軌道。 物理上固定，不代表一定是不動產。遊客臨時搭建的帳篷，即使固定在土地上，仍因只是暫時附著而屬動產；工地臨時鐵屋、臨時工寮、野臺戲棚也是如此。 類型判斷重點性質 房屋、車庫、紀念碑繼續附著，具一定經濟上目的不動產 輕便軌道（未特別說明臨時、或長期敷設使用）繼續附著於土地，供持續使用不動產 臨時敷設的輕便軌道僅供暫時使用動產 帳篷、工地臨時鐵屋、臨時工寮、野臺戲棚臨時搭建、暫時使用動產 樣品屋（含預備拆除者）、活動屋、貨櫃屋可移動或僅供暫時使用動產 沙雕屋、露天樹屋不具房屋構造與持續使用目的非不動產 輕便軌道是本單元最容易混淆的考點：除臨時敷設者外，原則上屬不動產。題目只寫「輕便軌道」或「長期敷設使用之輕便軌道」，應判為不動產；寫明「臨時敷設」者，才是動產。 相反地，樣品屋、活動屋、貨櫃屋雖有「屋」字，考題均以動產看待，不要被名稱誤導。 三、房屋：不必完工，也不以合法或登記為必要 興建中的房屋，是否已成為獨立不動產，看其是否已具備足以遮蔽風雨、達到經濟上使用目的的構造。 只完成樑柱而沒有屋頂：無法遮蔽風雨，尚非定著物，屬動產。 未裝設門窗的宿舍：已有屋頂及牆壁，足以遮蔽風雨，屬不動產。 計劃蓋十樓但只蓋到五樓的未完工大樓：已完成的樓層已具房屋構造，屬不動產，不因尚未蓋完全部樓層而變成動產。 違章建築仍是不動產，且是獨立之物。有無建造執照、使用執照，或是否辦理保存登記（建物所有權第一次登記），屬行政管制或登記問題，與物本身是不是不動產無關。沒有建照和使用執照的違章別墅、公寓頂樓加蓋，都是不動產。 四、獨立之物與物的成分 物須具有獨立性，才是權利的客體。已成為他物構成部分者，只是該物的成分，不是獨立之物。 對象性質 土地上的樹木（行道樹、校園榕樹、百年桂花樹、果樹、剛種下的椰子樹）土地的成分，非獨立不動產 未分離的果實不動產的一部分 埋在地底尚未開採的煤礦土地的成分，非獨立之物 裝置在人體上的義肢已成為身體的一部分，不是物 房屋（含違章建築）獨立於土地之外的獨立不動產 拔離土地的樹、採下的果實、坍落的牆磚分離後成為獨立動產 計算物的個數：一筆土地上有一棟房屋、數棵樹及數座臨時帳篷時——土地 1 件、房屋 1 件，共 2 件不動產；樹木屬土地成分，不另計；帳篷每座各為 1 件動產。 五、主物與從物：從物仍是獨立的物 物的成分已構成該物的一部分；從物則仍是獨立的物。依民法第68條，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物；但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。 因此，不能把「裝在某物上」或「供某物使用」一律解讀為從物。已成為房屋成分的建材，是成分而非從物；從物必須同時符合「非成分、常助效用、同屬一人」三要件。 六、附合：結合後可能改變所有權歸屬 依民法第811條，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。例如他人所有的建材，已附合成為房屋的重要成分，即由房屋所有人取得。 依第812條，動產與他人之動產附合，非毀損不能分離，或分離需費過鉅者，各動產所有人按其動產附合時之價值，共有合成物；附合之動產有可視為主物者，由該主物所有人取得合成物之所有權。附合中的「主物」判斷，與第68條主物、從物的關係，不可混為一談。 七、原物與孳息：分離時點與收取權 依民法第69條，天然孳息是指果實、動物之產物及其他依物之用法所收穫之出產物，例如水果、牛乳、羊毛；法定孳息是指利息、租金及其他因法律關係所得之收益。產生孳息的果樹、乳牛等，稱為原物。 果實尚未與樹木分離時，是不動產的一部分；分離後才成為獨立動產。 依第70條，有收取天然孳息權利之人，其權利存續期間內，取得與原物分離之孳息；有收取法定孳息權利之人，按其權利存續期間內之日數，取得其孳息。 有權收取天然孳息者，不限於原物所有人；依法律或契約享有收取權者（例如承租人），也可取得分離後的孳息。 常考陷阱 「違章建築因未辦理保存登記，故非不動產」：錯。登記、建照、使照與物的性質無關，違章建築仍是不動產，且是獨立之物。 「未完工房屋一律是動產」：錯。已能遮蔽風雨、達經濟上使用目的者即為不動產（如蓋到五樓的大樓、未裝門窗的宿舍）；只有樑柱而無屋頂者，才是動產。 「固定在土地上，就一定是定著物」：錯。遊客帳篷、工地臨時鐵屋、臨時工寮、野臺戲棚，屬臨時性質，仍為動產。 「輕便軌道一律是動產」：錯。除臨時敷設者外，輕便軌道原則上為不動產；只有寫明「臨時敷設」才是動產。 「名稱有『屋』就是不動產」：錯。樣品屋、活動屋、貨櫃屋為動產；沙雕屋、露天樹屋也不是不動產。 「土地上的樹木（行道樹、榕樹、椰子樹）為獨立不動產」：錯。生長於土地上的樹木是土地的成分，不是獨立之物；計算件數時不另計。 「果實未分離前是動產」：錯。未分離的果實是不動產的成分；拔離土地的樹、採下的果實才是動產。 「原本屬於房屋的東西，分離後仍是不動產」：錯。坍落而分離的牆磚屬動產。 「地底煤礦、裝在人體上的義肢是獨立之物」：錯。煤礦是土地成分；義肢裝上後成為身體一部分，不是物。 「供主物使用的東西都是從物」：錯。從物必須非主物成分、常助主物效用、同屬一人。 「果實由誰種植就歸誰」：錯。天然孳息由分離時有收取權利之人取得。 記憶口訣 「臨時都是動，軌道臨時才算動；有頂能擋雨，違章也是不動產。」 「樹果煤礦隨土地，拔下採下變動產；天然看分離，法定按日算。」