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學習重點 掌握普通地上權與區分地上權的定義、性質（不動產物權、用益物權）及取得方式，並與租賃債權區分。 區分地上權未定期限、公共建設目的、地租調整、不可抗力及拋棄權利的不同規則。 理解地上權不因工作物滅失而消滅，以及權利消滅後工作物取回、時價購買與歸屬的處理。 熟記農育權的期限、讓與與出租限制，以及不動產役權的時效取得與設置維持規定。 掌握典權須支付典價、最長期限、回贖時點及典物滅失的效果。 核心觀念 一、地上權：在他人土地上保有建築物或工作物 依民法第832條，普通地上權是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。它是不動產物權，也是用益物權；不是準物權、擔保物權，也不是債權。土地所有權仍屬土地所有人，地上權人則依權利內容使用土地。 與相近權利區分：抵押權是擔保物權；不動產役權（舊稱地役權）是以他人不動產供自己不動產便宜之用；農育權是在他人土地從事農作、畜牧等；典權是支付典價使用收益他人不動產；承租權則是債權。永佃權已遭廢除。凡題目描述「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的」，答案即為地上權。 普通地上權可以約定期限，也可以不定期限；定有期限不會使它變成租賃。 地上權並非只能依契約設定取得，也可能因時效或法定事由（例如法定地上權）取得。依法律行為設定者，應以書面為之，並經登記始生效力；主張時效取得，仍須符合以行使地上權意思占有等法定要件。 依民法第838條，除契約另有約定或另有習慣外，地上權人得將權利讓與他人或設定抵押權；限制約定非經登記，不得對抗第三人。地上權與其建築物或其他工作物，原則上不得分離而為讓與或設定其他權利。 二、普通與區分地上權、存續期限 類型判斷重點典型情境 普通地上權為保有建築物或其他工作物而使用他人土地在他人土地興建房屋 區分地上權在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權在他人土地上方架設纜車、地下興建捷運隧道 欲在他人土地上方特定空間架設纜車，應請求設定區分地上權，而非不動產役權、典權或農育權。 依民法第833條之1，未定期限的地上權，存續逾20年，或成立目的已不存在時，法院得因當事人請求，斟酌成立目的、工作物種類、性質及利用狀況等，定其存續期間或終止地上權。這不是一律以20年為期限，也不是當事人得隨時終止。 依民法第833條之2，以公共建設為目的而成立的地上權，未定有期限者，以該建設使用目的完畢時，視為地上權之存續期限。例如政府為興建高速鐵路設定地上權而未定期限，即以高鐵使用目的完畢時為存續期限，不是20年，也不是無限期。 三、地租：成立、調整與減免 支付地租不是地上權的成立要件，地上權可以有償，也可以無償。有地租約定時，應注意下列規則： 情形法律效果 地上權設定後，因土地價值昇降，依原定地租給付顯失公平當事人得請求法院增減地租 因不可抗力妨礙土地使用地上權人不得請求免除或減少租金 地租約定已登記，嗣後讓與地上權受讓人就前地上權人積欠的地租，應與讓與人負連帶清償責任 已預付地租，嗣後土地所有權讓與預付地租非經登記，不得對抗第三人；經登記者得對抗 四、有地租約定時的拋棄權利 情形拋棄條件 定有期限、有地租應支付殘餘期間的地租；殘餘期間逾3年者，支付未到期的3年分地租，或於1年前通知土地所有人 未定期限、有地租應於1年前通知土地所有人，或支付未到期的1年分地租 因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用目的支付上述應付地租的二分之一後，得拋棄權利 因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用目的得拋棄權利，並免支付地租 判斷關鍵：「3年分」只屬於定有期限的情形；能「拋棄並免付地租」的，只有可歸責於土地所有人的情形。 五、工作物滅失與地上權消滅後的處理 依民法第841條，地上權不因建築物或其他工作物（舊條文含竹木）滅失而消滅，也不是由土地所有人或地上權人的意思決定。 依民法第839條，地上權消滅時： 地上權人得取回工作物，但應回復土地原狀；取回前應通知土地所有人。 土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕。 地上權人於權利消滅後1個月內未取回者，工作物歸屬於土地所有人，不是仍屬地上權人所有。 工作物有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。 另因建築物而設定的地上權，期限屆滿時尚有民法第840條的建築物補償及延長期間特別規則。 六、農育權：內容、期限及處分限制 依民法第850條之1，農育權是在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。以法律行為設定農育權，非經登記不生效力。 農育權期限不得逾20年，逾者縮短為20年，例如約定25年，僅20年部分有效，並非全部無效。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不受20年限制；畜牧不在例外之內。 未定期限者，除以造林、保育為目的外，當事人得隨時終止，但應於6個月前通知；以造林、保育為目的而未定期限者，不得任意終止，以森林採伐或保育目的完成時，視為期限屆滿。 行為原則 讓與農育權、設定抵押權原則得為，但契約另有約定或另有習慣者除外 將土地或農育工作物出租他人原則不得；僅農育工作物之出租另有習慣者，從其習慣 農育權消滅農育權人得取回土地上的出產物及農育工作物 農作物、牧草、牛乳、犢牛等屬天然孳息。有收取天然孳息權利者，於孳息與原物分離時取得所有權。承租牧場及乳牛經營的承租人，可收取牧草、牛乳及所生犢牛；農育權人可收取其種植的木瓜。出租人死亡由繼承人承受出租人地位，犢牛不因此歸繼承人所有。 七、不動產役權：時效取得與設置維持 不動產役權是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望等便宜之用的權利。依民法第852條，因時效取得者，以繼續並表見者為限：「繼續」是無須每次以人的行為實施即有持續供用狀態；「表見」是有外部可辨識的徵象。 開設道路之通行兼具繼續與表見，得時效取得。未設汲水設備的汲水、放牧牛羊須反覆以人的行為實施，不具繼續性；眺望欠缺外部表徵，不具表見性，均不得時效取得。 不動產役權人得為行使或維持權利所必要的行為，但應擇於供役地損害最少之處所及方法為之。因行使權利而為設置者，不動產役權人有維持其設置之義務；供役地所有人於無礙不動產役權行使之範圍內，得使用該設置，並應按受益程度分擔維持費用。 八、典權：典價、期限與回贖 依民法第911條，典權是支付典價，占有他人不動產而為使用、收益的權利。典價是典權成立的必要內容，故典權是「一定要對價」的物權；地上權、不動產役權不以有償為必要，質權也不以支付對價為成立要件。 典權約定期限不得逾30年；逾者縮短為30年，不是典權設定無效、不是期限約定無效而變成未定期限，也不須重新約定。 定有期限的典權，出典人於期限屆滿後，得以原典價回贖典物；屆滿後經過2年仍不回贖，典權人即取得典物所有權。「應於期限屆滿前回贖」是錯誤說法。 典權存續中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，就滅失部分，典權與回贖權均歸消滅；全部滅失則兩者全部消滅。 常考陷阱 「地上權是債權／準物權／擔保物權」：錯，是不動產物權（用益物權）。 「地上權定有期間者視為租賃」「僅得依設定取得」：均錯；地上權亦可因時效或法定事由取得，且原則上得讓與。 「公共建設未定期限，存續20年或視為無限期或得隨時終止」：錯，以使用目的完畢時為存續期限。 「不可抗力或土地價值昇降，地上權人得請求減免租金」：不可抗力不得請求減免；土地價值昇降致顯失公平，是由當事人請求法院增減。 「未定期限有地租，支付3年分地租即可拋棄」：錯，是1年前通知或支付1年分；3年分屬定期地上權。 「不可歸責於地上權人，即可拋棄並免付地租」：錯，須支付二分之一；可歸責於土地所有人才免付。 「工作物滅失，地上權即消滅」：錯，不消滅。對照：典物因不可抗力滅失，典權與回贖權均消滅。 「1個月內未取回，工作物仍屬地上權人」：錯，歸屬土地所有人。 「以畜牧為目的不受20年限制」：錯，例外只有造林、保育。 「農育權不得讓與」「農育權人原則上得將土地出租」：都錯；讓與原則允許，出租原則禁止。 「未定期限造林農育權得任意終止」：錯，以採伐完成時視為期限屆滿。 「出租人死亡，犢牛歸繼承人」：錯，由有收取權的承租人取得。 「眺望、放牧、未設設備汲水可時效取得不動產役權」：錯，須繼續並表見，典型是開設道路通行。 「供役地所有人不得使用設置」：錯，無礙權利行使即可使用，並按受益程度分擔費用。 「典權期限超過30年，設定無效或變成未定期限」：錯，縮短為30年。 「典權應於期限屆滿前回贖」：錯，期限屆滿後回贖。 記憶口訣 「農二十、典三十，超過一律縮；造林保育有例外，畜牧不能脫。」 「地價失公平，法院調地租；不可抗力阻使用，地租仍須付。」 「定期三年、不定一年；無責付一半，地主有責全免。」 「房倒權還在，一月不取歸地主。」 「農育可讓不可租；役權時效，繼續表見。」 「典權先付價，期滿再回贖；期滿過兩年，未贖歸典主。」