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學習重點 以「原本屬於誰、約定給誰使用」區分專有、共用、約定專用與約定共用部分：共用給特定人＝約定專用；專有給大家＝約定共用。 正確辨識公寓大廈、區分所有、專有部分、管理負責人、管理服務人、規約等法定名詞，留意關鍵字被替換（專有↔專用、規約↔住戶公約）。 理解專有部分的權利與限制，包括使用限制、不得分離處分、共同壁修繕費負擔，以及共用部分不得約定專用的情形。 熟記建物所有權第一次登記的測繪界址：獨立牆以外緣為界、共用牆以中心為界、附屬建物以外緣為界；無隔牆時依使用執照竣工平面圖為界，面積包括四周牆壁厚度。 核心觀念 一、公寓大廈與區分所有的基本架構 依公寓大廈管理條例第3條，公寓大廈是指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。法條使用「或」，三種情形具備其一即可；範圍包括建築物及其基地。 區分所有是指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。區分所有包含兩個面向： 專有部分：各自單獨所有。 共用部分：按應有部分共有。 只寫「各有其專有部分」而漏掉共用部分的敘述不完整；把「專有部分」寫成「專用部分」也是錯誤。 二、四種部分的定義與辨別 類型法定意義判斷重點例子 專有部分公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。使用上獨立，並為區分所有的標的。各戶室內空間。 共用部分公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。專有部分以外，供共同使用。連通數個專有部分的樓梯間、走廊。 約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。原為共用，約定給特定人用。1樓露台約定由1樓住戶使用；共有停車空間約定由特定住戶使用。 約定共用部分公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。原為專有，約定給大家用。某戶專有空間約定供社區作為管理室或交誼空間使用。 「約定」改變的是使用安排，不改變所有權歸屬。原屬全體共有的1樓露台，約定由特定住戶使用，屬約定專用部分，並不因此成為該住戶的專有部分。連通數個專有部分的樓梯間屬共用部分，法律用語不是「共同公共部分」「分別所有部分」或「獨立部分」。 停車空間也應先確認原有權利性質。地下室停車位若屬共用部分，經規約約定供特定區分所有權人（即使是數人）使用，屬約定專用，不因使用人有數人就變成約定共用。約定共用的前提一定是「原屬專有部分」。 依第23條，約定專用部分、約定共用部分的範圍及使用方式，非經載明於規約者，不生效力。作答時應區分「名詞定義」與「約定的生效要件」。 申論作答方向（何謂約定共用部分）：先寫定義——依公寓大廈管理條例第3條，約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者；再說明其範圍及使用方式須載明於規約始生效力；最後與約定專用部分對照（共用部分經約定供特定區分所有權人使用）。若題目情境是地下室共有停車位經規約供特定區分所有權人使用，應指出該情形屬約定專用，而非約定共用。 三、共用部分不得任意約定專用 依第7條，共用部分不得獨立使用供作專有部分。下列各款並不得為約定專用部分： 公寓大廈本身所占之地面。 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 約定專用有違法令使用限制之規定者。 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 因此，不能看到「經住戶同意」就認為一律可以約定專用；樓梯、通往室外的通路、門廳等，不得約定由特定人專用。 四、專有部分的權利、限制與修繕 依第4條，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。 依第4條，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，專有部分與相應的共有權利必須連動。 依第5條，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 依第12條，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔；但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 外牆面設置廣告物另受第8條規範：除應依法令規定辦理外，規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或決議之限制。測繪時牆壁以外緣為界，屬於登記面積的計算規則，不能據此推論該戶得在外牆設置廣告物。「以牆之外緣為界，故得於外牆設置廣告物」這種因果推論是錯誤的。 五、管理相關法定名詞 管理負責人：未成立管理委員會時，由區分所有權人推選住戶一人，或依條例規定擔任負責管理公寓大廈事務者。管理負責人是「住戶一人」，不是管理服務人員或管理維護公司。 管理服務人：由區分所有權人會議決議，或由管理負責人、管理委員會僱傭或委任，而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。依此方式僱傭或委任的警衛，即屬管理服務人。 規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。法定名稱是「規約」，題目若寫成「住戶公約」即為錯誤。 專有部分面積：考題認定為登記簿謄本記載的主建物與附屬建物面積。 六、第一次登記與測繪界址 依第56條，公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記： 測繪對象界址認定 獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界。 建築物共用之牆壁以牆壁之中心為界。 附屬建物以其外緣為界辦理登記。 有隔牆之共用牆壁依共用牆壁規定，以牆壁中心為界。 無隔牆設置者以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。 竣工平面圖是房屋完工後的圖說，對應的是使用執照，不是建築執照。題目若寫「以建築執照竣工平面圖區分範圍為界」，即為錯誤。 常考陷阱 兩種約定倒置：寫成「約定專用部分：專有部分經約定供共同使用者」或「約定共用部分：共用部分經約定供共同使用者」都是錯的。判斷關鍵是先看「原本是專有還是共用」，再看「約定給特定人還是大家」。 把約定專用的定義套到專有部分：「共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」是約定專用，不是專有部分。 把區分所有的定義套到其他名詞：「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」是區分所有的定義，不是專有部分或共用部分。 區分所有改字或漏字：寫成「各有其專用部分」，或省略共用部分的共有，都是錯誤。 專有與共用定義互換：「具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」是專有部分，不是共用部分。 以使用人數判斷類型：共有停車位約定給數名特定住戶使用，仍是約定專用，關鍵在原有權利性質。 以為會議決議可排除所有限制：通往室外的通路、樓梯、門廳不得約定專用；外牆設置廣告物不能以「牆壁以外緣為界」作為理由。 管理角色混淆：由區分所有權人會議決議執行管理維護事務的管理服務人員或管理維護公司是「管理服務人」，不是「管理負責人」；受僱或受委任的警衛屬管理服務人。 名稱替換：法定共同遵守事項稱「規約」，不是「住戶公約」。 修繕費例外：共同壁修繕費原則由雙方共同負擔；可歸責於某區分所有權人時，由該區分所有權人全數負擔。 測繪界址的偷換：獨立牆是外緣、共用牆是中心、附屬建物是外緣；無隔牆者依「使用執照」竣工平面圖，換成「建築執照」即錯。無隔牆者的面積包括四周牆壁厚度，這句是正確的，不要誤判。 專有部分面積：主建物加附屬建物面積的敘述是正確的，不要誤以為只算主建物。 記憶口訣 「共有給特定，約定專用；專有給大家，約定共用。」 「獨牆外、共牆中，附屬看外緣；無牆看使照，四周牆厚算進來。」 「會議請人是服務人，住戶推一是負責人；共同遵守叫規約，不叫公約。」