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學習重點 掌握首次請領的雙重要件：經紀人考試及格＋一年以上經紀營業員經驗。 區分首次請領、期滿換發與滅失補發，尤其注意經驗證明與專業訓練證明各自用在哪個程序。 記熟換發數字：證書有效四年、四年內完成三十小時以上訓練、屆滿前六個月內申請。 分清申請機關：首次請領向直轄市或縣（市）政府申請，外國人依居留地；換發、補發向原核發機關辦理。 換發後的四年效期，自原證書有效期限屆滿之次日起算。 核心觀念 一、首次請領：考試及格之外，還要有一年經驗 依不動產經紀業管理條例第十三條，經不動產經紀人考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗，始得向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書。考試及格只是要件之一，領到考試及格證書，並不表示已可直接請領經紀人證書。 作答時應把「考試及格證書」與「經紀人證書」分開：前者證明通過考試；後者須符合請領資格，再向主管機關申請核發。題目若將經驗期間改成半年、一年半、二年或三年，都不符合規定。 首次請領應檢附的文件，包括申請書、身分證明文件影本、不動產經紀人考試及格證書及其影本、一年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本。其中，經驗證明是用來確認申請人已符合一年以上經驗的資格。 首次請領不以完成三十小時專業訓練為要件。三十小時專業訓練是經紀人證書期滿換發時的要求，不能移到首次請領的文件中。 二、國籍與外國人的申請機關 條例規定：「中華民國國民經不動產經紀人考試及格，並依本條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。」這是正確敘述，但它是肯定國民符合要件時可以擔任，並不排除外國人。外國人得依我國法律應經紀人考試，符合規定者亦得請領證書，因此「經紀人須為中華民國國民」是過度限縮的錯誤說法。 外國人申請核發經紀人證書，應向居留地之直轄市或縣（市）政府辦理，不是以預定執業地決定申請機關，也不是向外交部或外事警察機關申請。例如居留於臺北市、預定到其他縣市執業，仍應向臺北市政府（地政機關）申請。舊題所使用的臺北縣等行政區名稱，不影響這項判斷原則。 三、證書效期與期滿換發 依條例第十五條，經紀人證書有效期限為四年。期滿時，經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明文件，向直轄市或縣（市）政府辦理換證。 這裡有三個必須同時正確的條件：訓練是在四年內完成、承辦者是中央主管機關認可的機構或團體、時數達三十小時以上。不能只看到「三十小時」就判斷整段敘述正確，效期寫成三年、訓練期間寫成三年內、時數寫成二十小時，都是錯誤。 換發程序的細節：經紀人應於證書有效期限屆滿前六個月內，檢附相關文件，向原核發機關申請換發。不是屆滿前一個月、二個月、三個月或十二個月，也不是向目前執業所在地政府申請。 換發之證書，其有效期限自原證書有效期限屆滿之次日起算四年。若原證書於某年十月三十一日屆滿，新效期即自十一月一日起算；不能把原證書屆滿當日算作新效期的第一天。 四、證書滅失與補發 經紀人證書滅失而申請補發時，應敘明滅失原因，向原核發機關申請，並非向中央主管機關申請。題目常將「中央主管機關認可訓練機構」與「受理證書申請的機關」混在一起，兩者應分開判斷。 滅失補發應檢附的文件，包括申請書、身分證明文件影本、不動產經紀人考試及格證書及其影本。補發是在原已取得經紀人證書的基礎上辦理，因此不須重新檢附一年以上經紀營業員經驗證明。 比較項目首次請領期滿換發滅失補發 主要目的初次取得經紀人證書延續證書效期補回滅失的證書 考試及格證書及其影本須檢附—須檢附 一年以上營業員經驗證明須檢附不是本階段要件不須檢附 三十小時以上訓練證明不須檢附須檢附（四年內完成）不以此為要件 申請機關直轄市或縣（市）政府；外國人向居留地政府原核發機關原核發機關 特別注意考試及格仍須具備一年經驗屆滿前六個月內申請；新效期自屆滿次日起算四年須敘明滅失原因 五、混合選項中的延伸規定 經紀業應將仲介或代銷相關證照、許可文件連同經紀人證書，揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。加盟經營並不因此免除揭示義務，選項若在正確規定後接上「加盟者得免揭示」，整段仍屬錯誤。 經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。違反此項規定的罰鍰為新臺幣六萬元以上三十萬元以下，不能誤套三萬元以上十五萬元以下。 常考陷阱 「考試及格並領取考試及格證書，即得請領經紀人證書」：漏掉一年以上經紀營業員經驗，應判錯誤。 「半年以上、一年半以上、二年以上經驗」：法定經驗期間是一年以上。 「首次請領須有三十小時訓練證明」：把期滿換發的要求移到首次請領，應判錯誤。 「經紀人須為中華民國國民」：注意「須為」所形成的排他限制；國民得擔任，不代表外國人一律不得擔任。 「外國人向外交部、外事警察局或執業地政府申請」：應向居留地之直轄市或縣（市）政府申請。 「效期三年」「三年內完成訓練」「訓練至少二十小時」：正確組合是效期四年、四年內、三十小時以上。 「屆滿前三個月內申請」：法定申請期間是屆滿前六個月內。 「向執業所在地政府換發」「補發向中央機關申請」：換發與補發都向原核發機關申請。 「自原證書屆滿之日起算四年」：少了「次」字即錯；換發效期從原證書屆滿之次日起算。 「補發須附一年經驗證明」：混淆首次請領與補發；補發要附考試及格證書及其影本，但不須附經驗證明。 「加盟經營者得免揭示」「僱用無資格者罰三萬至十五萬」：前段正確、後段錯誤的拼接選項，整體仍判錯誤。 記憶口訣 「初領考加一，換證四四三十六；換補找原發，效期接次日；外人看居留。」 「考加一」是考試及格加一年以上經驗；「四四三十六」是效期四年、四年內訓練、三十小時以上、屆滿前六個月內申請；「原發」提醒換發與補發的申請機關；「接次日」提醒新效期自原證書屆滿之次日起算；「外人看居留」提醒外國人向居留地政府申請。