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學習重點 先簽約、後廣告與銷售：經紀業須先與委託人簽訂委託契約書，才能刊登廣告及銷售。口頭請託或不動產說明書都不能替代委託契約書。 內容真實、名稱明確：廣告及銷售內容應與事實相符，並註明實際承辦的經紀業名稱。廣告業名稱、委託人名稱、加盟品牌、服務標章或經紀人員姓名，都不能取代經紀業名稱。 廣告稿須經紀人簽章：不動產廣告稿應由經紀業指派經紀人簽章。不能由委託人指派，也不能只由經紀營業員簽章。 責任分清楚：違反上述規定，由主管機關對經紀業處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。廣告及銷售內容與事實不符者，另負損害賠償責任。 促銷仍須合法：面積、景觀、成交排名及贈品內容都必須真實。抽獎活動並非一律禁止，應依贈品贈獎相關規範判斷。 核心觀念 一、刊登廣告及銷售的前提：先訂委託契約書 依不動產經紀業管理條例第21條，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。這是廣告與銷售活動的法定前提，不能等到有人出價或成交時才補簽。 法條所稱的「委託人」，在委託出售房屋時，通常是委託銷售的屋主；在建築公司委託代銷預售屋時，則是建築公司。不能把「委託人」改成「買受人」。此外，委託契約書與不動產說明書用途不同，簽訂不動產說明書不能替代委託契約書。 網路房屋交易網站、臉書社群等媒介上的銷售廣告，同樣受到規範。即使只是替好友刊登，或廣告上只留自己的聯絡電話，仍須先簽訂委託契約書。 二、廣告及銷售內容：真實並註明經紀業名稱 第21條要求廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。應標示的是實際承辦仲介或代銷業務的經紀業名稱。只標示廣告公司、屋主、建築公司或承辦人姓名，都不符合規定。 例如，建築公司委託代銷公司企劃並代理銷售預售屋時，該建築公司的不動產廣告及銷售內容應與事實相符，並註明承辦代銷的經紀業（代銷公司）名稱。正式報紙廣告以外的相關銷售文宣，也同樣適用。 加盟品牌不等於實際經營者的法定名稱。加盟店若只寫知名連鎖品牌、只使用其服務標章，或改用加盟店名稱替代法定經紀業名稱，都不能取代應記載的經紀業名稱。廣告必須讓消費者辨識出實際提供服務、承擔責任的業者。 真實性也不能只依委託人提供的資料判斷。委託契約內容與事實不符時，經紀業應依事實修正廣告內容，不能以「照抄屋主資料」作為不實廣告的理由。 三、面積、環境及促銷宣稱的判斷 面積：不得虛增房屋總坪數，也不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞，使消費者誤認實際面積或權利範圍。 外在環境、視野與景觀：屬於廣告真實性審查的範圍。與事實不符、足以讓消費者產生錯誤認知的表示，可以認定為不實廣告，不能一概視為美化文案。 成交量或排名：「每年委託成交案量全國第一」這類可以客觀驗證的宣稱，必須有具公信力的銷售數字、客戶調查等客觀數據支持，不能任意宣稱。 買地送屋：業者必須有履行贈屋承諾的權利。實際上沒有房屋處分權，卻以贈屋招攬交易，屬於不實的廣告表示。 四、應由經紀人簽章的文件 依條例第22條，不動產的買賣、互易、租賃或代理銷售，若委由經紀業仲介或代銷，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章： 不動產出租、出售委託契約書 不動產承租、承購要約書 定金收據 不動產廣告稿 不動產說明書 不動產租賃、買賣契約書 要件有兩個：指派者是經紀業，簽章者是經紀人。經紀營業員不能取代經紀人完成這項法定簽章。另外，經紀業代理銷售不動產時，第1款委託契約書及第2款要約書不適用此項簽章規定；不動產廣告稿則仍須簽章。 建築公司委託代銷公司銷售時，應由承辦代銷的經紀業指派經紀人，不能由委託的建築公司指派。 五、行政罰與民事責任 違規情形法律效果或判斷重點 未簽委託契約書即刊登廣告及銷售（違反第21條第1項）由直轄市、縣（市）主管機關處經紀業新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。 廣告及銷售內容不實，或未註明經紀業名稱（違反第21條第2項）同樣處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。 廣告稿等文件未由經紀業指派經紀人簽章（違反第22條第1項）同樣處經紀業新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。 廣告及銷售內容與事實不符除行政罰外，另應負損害賠償責任，不是「損失補償責任」。 行政罰與民事損害賠償是不同的責任。行政罰由主管機關依法裁罰；損害賠償則處理不實內容對他人造成的損害。主管機關的罰鍰權限不限於「未先簽約」一種情形，內容不實、漏列名稱、未經經紀人簽章都在處罰範圍內。受罰對象是經紀業，不能改寫成處罰委託人。 六、代銷、促銷及競爭行為 接受建築公司委託，負責企劃並代理銷售預售屋，屬於代銷業務。將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處，是針對經營仲介業務者的規範，不能直接套用到單純代銷的情形。 為招攬客戶舉辦委託成交抽獎，並非一律禁止，應依公平交易法的贈品贈獎規範判斷。例如以價值1萬5,000元的平板電腦作為頭獎、名額3名的抽獎活動，屬於法律所允許的促銷方式；不能只因為有抽獎或獎品有價值，就認定違法。 業者與其他業者共同協議拒絕競爭對手參與聯賣，屬於限制競爭的共同行為，法律不允許。 七、經紀人受好友請託的申論作答架構 適法的作法： 經紀人員應專任一家經紀業，不得為自己執行仲介業務。因此甲應透過任職的A公司承辦，不能以私人名義自行仲介或收取報酬。 由A公司與委託人（好友）簽訂委託契約書後，才能刊登廣告及銷售。 委託契約書及不動產廣告稿，應由A公司指派經紀人簽章。 廣告內容應與事實相符，並註明經紀業名稱（A公司）。 違法原因的分析：廣告上留有經紀人的聯絡電話，本身不是違法的依據。判斷時應逐一檢查： 是否以個人名義承攬，違反專任一家經紀業、不得為自己執行業務的規定。 是否未簽訂委託契約書就刊登廣告。 廣告稿是否未經經紀人簽章。 廣告是否只有個人電話，漏列經紀業名稱。 違反第21條或第22條的部分，由主管機關對經紀業處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰；內容不實造成損害的，另負損害賠償責任。 常考陷阱 「與買受人簽訂委託契約書」：錯在對象，簽約對象是委託人。 「先簽不動產說明書」：錯在文件種類，廣告與銷售的前提是委託契約書。 「簽約前即得刊登廣告並開始銷售」：錯在順序，必須先簽約、後廣告。 「應註明廣告業、委託人或加盟品牌名稱」：法定要求是實際承辦的經紀業名稱。加盟店也不能以加盟店名稱或服務標章取代。 「由委託人（建築公司）指派經紀人簽章」：錯在指派者，應由經紀業指派。 「廣告稿由經紀營業員簽章即可」：錯在資格，法定簽章者是經紀人。 「內容不實，負行政上的損失補償責任」：錯在責任性質與用語，應為損害賠償責任。 「漏列經紀業名稱，處3萬至15萬元」或「6千至3萬元」：錯在金額，應為6萬至30萬元。 「主管機關僅能就刊登時間的規定處罰」：錯在範圍，內容不實、漏列名稱、未經簽章都可處罰。 「內容不實，處罰委託人」：錯在對象，受罰的是經紀業。 「代銷業者應揭示報酬標準及收取方式」：這是仲介業務的規範，不能套用到代銷。 虛增坪數、使用未定義面積名詞、無客觀數據宣稱全國第一、無處分權卻買地送屋、聯合拒絕同業聯賣：都不合法。合理額度的抽獎活動則屬合法促銷。 記憶口訣 「先約後廣，真實標業名；經紀人章，業者指派；違規六到三十，失實另賠償。」先與委託人簽委託契約書，再刊登廣告及銷售；內容要真實，標明經紀業名稱；廣告稿由經紀業指派經紀人簽章；違反者處經紀業6萬至30萬元罰鍰，內容不實另負損害賠償責任。