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學習重點 掌握開業程序：申請許可、辦妥公司或商業登記、加入登記所在地同業公會、繳存營業保證金。只取得許可與登記，還不能開始營業。 記牢開始營業期限：原則為六個月內開始營業，逾期由主管機關廢止許可。有正當理由者，得申請展延一次，期限以三個月為限。 區分兩種備查程序：公會的會員入會、停權、退會，以及經紀人的到職與異動，都要經所在地主管機關層轉（層報）中央主管機關備查。 辨別三項規定：國外不動產業務限以公司組織經營、外國人得參加考試與訓練、經紀業不得僱用無資格人員。 核心觀念 一、開業須具備完整的法定程序 依不動產經紀業管理條例第5條，經營經紀業者，應先向主管機關申請許可，再依法辦理公司登記或商業登記。第7條規定，經紀業經主管機關許可並辦妥登記後，還須加入登記所在地之同業公會，方得營業。此外，經紀業應依中央主管機關規定繳存營業保證金。許可、登記、公會與保證金各有作用，不能相互取代。 程序作答關鍵 申請許可經紀業屬須經主管機關許可的業務，不能只辦登記就經營。 辦妥登記一般經紀業可辦理公司登記或商業登記。經營國外不動產業務者例外，只能採公司組織。 加入同業公會以經紀業的登記所在地為準，不看負責人的戶籍所在地。 繳存營業保證金依中央主管機關規定繳存，是營業前應完成的法定事項。 二、開始營業期限與展延 經紀業應於六個月內開始營業。逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。 作答時要分清「原定期限」與「展延期限」： 六個月是原則上的開始營業期限。 三個月是展延的上限，而且只能展延一次。 展延必須有正當理由並提出申請，不是當然取得的期限。 申論題可依序寫出：原則期限、逾期效果（廢止許可）、正當理由的例外、展延次數與上限。 三、同業公會的會員管理 直轄市、縣（市）同業公會對會員入會、停權、退會的情形，應報請所在地主管機關層轉中央主管機關備查。 這個程序有三個辨識點： 辦理的是同業公會。 先送所在地主管機關，再層轉中央主管機關。 最後的處理方式是「備查」，不是「核定」。 選項只寫「報所在地主管機關備查」，或寫成「層轉中央主管機關核定」，都是錯誤。 四、經紀人的配置與名冊報備 經紀業設立的營業處所，至少應置經紀人一人。 經紀業應於經紀人到職之日起十五日內，造具名冊，報請所在地主管機關層報中央主管機關備查；經紀人異動時，亦同。 比較事項公會會員管理經紀人到職、異動 辦理主體直轄市、縣（市）同業公會經紀業 發生事由會員入會、停權、退會經紀人到職、異動 程序所在地主管機關層轉中央主管機關備查造具名冊，經所在地主管機關層報中央主管機關備查 期限不套用十五日的規定到職之日起十五日內；異動時亦同 「經紀人員」包含經紀人與經紀營業員。考題引用特定條文時，要看該條文規範的對象，不能把兩個用語互換。 五、國外不動產業務與外國人資格 經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。一般經紀業可以採公司或商號組織，但經營國外業務時，不能沿用「公司或商號均可」的結論。 外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練。因此，「外國人不得參加」是錯誤敘述。 六、不得僱用無資格人員從事仲介或代銷 經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。這項義務的主體是經紀業；經紀業不能以受僱者自行負責為理由免責。 申論題作答可依序寫： 先寫開業要件：許可、登記、加入公會、繳存保證金，以及營業處所應置經紀人。 再寫期限：六個月內開始營業，逾期廢止許可，有正當理由得展延一次，以三個月為限。 最後寫違法效果：經紀業僱用無資格人員，違反禁止規定，由主管機關依本條例罰則對經紀業處以罰鍰。 常考陷阱 「加入戶籍所在地之同業公會」：錯。應加入經紀業「登記所在地」的同業公會。 「取得許可並辦妥登記，即可開始營業」：錯。還要加入同業公會並繳存營業保證金。 「應於三個月／一年／二年內開始營業」：錯。原則期限是六個月。 「逾期未開業得延展一次，期限以六個月為限」：錯。展延上限是三個月。不要把六個月的原定期限套到展延上。 「逾期未開業，由主管機關廢止其許可」：正確。不要誤選成錯誤選項。 「公會會員異動報請所在地主管機關核定或備查」：錯。正確程序是層轉中央主管機關「備查」。 「經紀人到職十五日內造冊，層報中央主管機關備查，異動時亦同」：正確。注意期限、層報及「異動亦同」。 「經營國外不動產仲介業務，以公司或商號為限」：錯。限於公司組織。 「外國人不得參加經紀人考試或營業員訓練」：錯。外國人得依我國法律參加。 記憶口訣 「許、登、會、保；六月開，展一次三月。」許可、登記、加入登記所在地公會、繳存保證金；六個月內開始營業，逾期廢止許可；有正當理由得展延一次，以三個月為限。 「公會入停退，地方轉中央備查；經紀人到異，十五日造冊層報。」兩種程序最後都是中央主管機關「備查」，但辦理主體、事由與期限不同。 「國外限公司，外國人可考。」