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學習重點 先辨認房屋實際用途，再判斷適用稅率。房屋稅以房屋現值為稅基，依法定稅率範圍內地方訂定的徵收率計徵。 區分一般自住1.2%的三項要件，以及全國單一自住、房屋現值在一定金額以下的1%優惠。 熟記非自住住家用的三組稅率：出租申報或繼承共有1.5%～2.4%、起造人待銷售2%～3.6%、其他住家用2%～4.8%。作答時注意題目適用的法規時點。 熟記非住家用兩組稅率：營業類3%～5%、非營業類1.5%～2.5%。住家與非住家混合使用時，非住家部分最低課稅面積為六分之一。 分清三個層次：中央法律定稅率範圍，直轄市及縣（市）政府訂徵收率，房屋標準價格則是核計房屋現值的基礎。 核心觀念 一、住家用房屋：自住1.2%與單一自住1% 依房屋稅條例第5條，下列住家用房屋的稅率為其房屋現值的1.2%： 供自住使用。 供公益出租人出租使用。 以土地設定地上權的使用權房屋，並供該使用權人自住使用。 公益出租人須具備法定資格，一般出租房屋不能一律視為公益出租。 自住房屋須同時符合下列要件： 房屋無出租或供營業情形。 供房屋所有人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記。 房屋所有人本人、配偶及未成年子女於全國合計三戶以內。 若本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下，稅率降為1%。 因此，「全國僅一戶且現值在一定金額以下」是更優惠的1%稅率條件，不是一般1.2%自住稅率的要件。兩者的人員範圍也不同： 計算戶數時，合計本人、配偶及未成年子女。 實際居住及設籍的人，範圍包括本人、配偶或直系親屬。 二、非自住住家用及待銷售房屋 房屋稅新制自民國113年7月1日施行。作答前應確認題目指定的年度，不能將舊制稅率直接套入現行法。 住家用房屋類型現行法定稅率判斷重點 非自住，出租且申報租賃所得達當地一般租金標準；或繼承取得之共有房屋1.5%～2.4%一般出租須申報租賃所得達標準；繼承類型須為共有房屋 起造人持有、使用執照所載用途為住家用的待銷售房屋，於起課房屋稅二年內2%～3.6%須同時符合持有人（起造人）、用途（使照載住家用）及期間（起課二年內）要件 其他供住家用房屋2%～4.8%包括不符合上述各類條件的一般住家用空屋等 待銷售房屋的二年期間，是自起課房屋稅起算，不是自取得所有權或開始銷售起算。超過二年仍未售出，且不符合其他優惠類型者，改適用其他住家用2%～4.8%的稅率範圍。 修法前，「其他供住家用」（即非自住住家用）房屋的法定稅率為1.5%～3.6%。申論題若出自舊制年度，應依當時規定作答；整理現行制度時，則須改用新制分類。 三、非住家用房屋：營業與非營業兩組稅率 使用情形法定稅率 供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用最低3%，最高5% 供人民團體等非營業使用最低1.5%，最高2.5% 分類依法律列舉判斷。私人醫院、診所及自由職業事務所與營業用同列，適用3%～5%，不能因其提供專業服務，就歸入非營業類型。 人民團體等非營業使用也不等於當然免稅；是否免稅，仍須另外符合免稅規定。 四、混合使用：按面積分課，但非住家部分有下限 房屋同時作住家及非住家使用時，原則上依實際使用面積，分別按住家用與非住家用稅率課徵。但非住家用部分的課稅面積，最低不得少於全部面積六分之一。 舉例來說，房屋全部面積120平方公尺： 實際營業面積僅10平方公尺時，非住家用部分仍須按20平方公尺（120的六分之一）計課，其餘100平方公尺按住家用稅率課徵。 實際營業面積為40平方公尺時，就按40平方公尺計課。 六分之一是下限，並非固定比例。 五、徵收率由地方政府依法訂定 依第6條，房屋稅徵收率由直轄市及縣（市）政府在第5條法定稅率範圍內訂定，提經當地民意機關通過，再報財政部備案。三者角色不同： 地方政府負責訂定。 當地民意機關負責通過。 財政部接受備案。 立法院制定的是法律中的稅率範圍，並不訂定徵收率。 現行法對非自住住家用房屋，要求地方政府依所有人持有戶數應訂定差別稅率，並須遵守財政部公告的基準。戶數採全國歸戶計算，並採全數累進課徵。全數累進是指依所適用的級距，該類房屋全部適用該級距稅率，而不是只有超過門檻的部分才適用較高稅率。 舊制下，地方政府對非自住住家用房屋只是「得」視持有戶數訂定差別稅率，徵收率高低也由地方自行選擇。申論可評論以下問題： 多數地方若選擇偏低的徵收率，或差別幅度不足，對多屋持有及閒置房屋的調節效果有限。 各地標準不一，可能造成稅負不公。 這正是新制改為全國歸戶、強制差別稅率及由財政部訂基準的背景。 作答時應先交代適用的制度，再提出分析。 六、空屋仍須課稅，房屋標準價格影響稅基 房屋無人設籍、空置未使用，不等於免徵房屋稅。住家用房屋若無人實際居住及設籍，即不符合自住要件。若也不符合出租申報、繼承共有或起造人待銷售等類型，就依「其他供住家用」的2%～4.8%課稅，並適用地方依持有戶數訂定的差別稅率。 以空屋為例作答時，步驟如下： 先確認房屋用途。 再判斷是否符合自住要件。 最後以「房屋現值 × 適用徵收率」說明計徵方式。 房屋現值由主管稽徵機關依不動產評價委員會評定的房屋標準價格核計。標準價格依下列因素評定，並每三年重行評定一次： 房屋的建造材料、種類及等級。 各類房屋的耐用年數及折舊標準。 房屋所處地段的商業交通情形、房屋供求概況，並比較各地段房屋買賣價格，減除地價部分。 申論可分析：標準價格若未適切反映建造成本及區位差異，可能造成稅基偏低或負擔不均；即使提高名目稅率，實際稅負仍可能有限。 房屋現值不是房地市場成交總價，核價時須區分房屋與土地。 常考陷阱 「自住適用1.2%須全國僅持有一戶且現值在一定金額以下」：錯。一般自住只要全國合計三戶以內；「僅一戶且現值在一定金額以下」是適用1%的條件。 「無出租營業、實際居住、辦竣戶籍登記都不是要件」：錯。這三者都是自住要件，而且實際居住與設籍的人包括直系親屬。 「有設籍即可適用自住」：錯。仍須實際居住、無出租或營業，並符合戶數限制。 「自住或公益出租為1%」：錯。法定稅率為1.2%；1%僅限全國單一自住且現值在一定金額以下。 「所有出租房屋均適用1.2%」：錯。公益出租適用1.2%；一般出租須申報租賃所得達標準，才適用1.5%～2.4%。 起造人待售房屋二年內的稅率寫成1.2%～2.4%、2%～4.8%或3%～5%：均錯。正確為2%～3.6%。 「其他住家用1%～3%」或「非營業用1%～3%」：錯。這組數字不是本條任何類型的稅率。 「營業用1%～3%」或「營業用1.5%～2.5%」：錯。營業、私人醫院、診所、自由職業事務所為3%～5%；1.5%～2.5%屬人民團體等非營業使用。 「非營業用2.5%～3.5%」：錯。正確為1.5%～2.5%。看到營業3%～5%時，要同時核對非營業的數字。 混合使用的最低面積寫成四分之一、三分之一或二分之一：均錯。正確為六分之一。混合使用也不是全屋按營業用課稅。 「徵收率由財政部、立法院或當地民意機關訂定」：錯。訂定主體是直轄市及縣（市）政府；民意機關負責通過，財政部接受備案。 「空屋無人使用不課房屋稅」：錯。住家用空屋不符合自住要件，按非自住住家用課稅。 記憶口訣 「自住一二，單低一；租繼一五二四，待售二三六，其他二四八；營業三五，非營一五二五；混用分面積，非住至少六分一；徵收率，縣市訂。」 「單低一」：全國單一自住，且現值在一定金額以下，適用1%。 「租繼一五二四」：出租申報達標或繼承共有，適用1.5%～2.4%。 「待售二三六」：起造人待銷售，起課二年內適用2%～3.6%。 「其他二四八」：其他住家用，適用2%～4.8%。 「非營一五二五」：人民團體等非營業使用，適用1.5%～2.5%。