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學習重點 租金上限：城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；申論題應連同擔保金限制與超額處理方式說明。 收回房屋採法定事由限制：土地法第100條列有六款事由，出租人非因其中之一，不得收回房屋。 欠租須先扣抵擔保金：扣抵後，積欠租金仍達二個月以上，才符合第100條的欠租收回事由。 爭議救濟分清機關：房屋租用爭議得由該管直轄市或縣（市）地政機關調處；不服調處者，得向司法機關訴請處理。 核心觀念 一、城市地方房屋租金與擔保金的限制 申論題若同時詢問「減輕承租人經濟負擔」與「保障租賃權」，作答不能只列收回房屋事由，還應先交代土地法第97條至第99條的租金、擔保金規範，再銜接第100條。前者是在「經濟負擔」層面限制租金與擔保金，後者是在「租賃權保障」層面限制出租人任意收回房屋。 規範事項法定內容作答關鍵 租金上限依第97條，城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。基礎是土地及建築物的「申報總價」，比例是「年息」百分之十。 約定租金超額約定房屋租金超過法定上限者，該管直轄市或縣（市）政府得依上述標準強制減定。應寫明主管機關及強制減定的處理方式。 現金擔保的利息依第98條，以現金為租賃擔保者，其現金利息視為租金之一部；利率計算應與租金所由算定之利率相等。計算租金限制時，不能忽略現金擔保的利息。 擔保金上限依第99條，租賃擔保金不得超過二個月房屋租金總額。不得把擔保金上限寫成三個月。 已交付超額擔保金已交付之擔保金超過法定限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。是以「超過部分」抵付，不是全部擔保金均得直接抵付。 例如土地及其建築物申報總價合計為新臺幣240萬元，按第97條計算，年租金上限為24萬元，換算每月為2萬元。計算時應先求全年上限，再依租期換算。 二、土地法第100條：出租人收回房屋的六款事由 第100條的基本原則是：出租人非因法定情形之一，不得收回房屋。六款事由具備其中之一，即屬該條容許收回房屋的情形；不必六款同時成立。申論題宜逐款列出，尤其不可漏掉欠租門檻及損害賠償的限制文字。 出租人收回自住或重新建築時：「自住」與「重新建築」是兩種事由，具備其中之一即可，不必同時存在。這是唯一從出租人需要出發的事由，其餘五款都是承租人方面的事由。 承租人違反民法第443條第1項規定轉租於他人時：關鍵在於轉租行為是否違反該項規定，不在次承租人是同學、親友或陌生人。 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時：必須先以擔保金抵償，再判斷剩餘欠租是否達到二個月租金額。 承租人以房屋供違反法令之使用時：必須是違反法令的使用；合於法令的使用本身，不構成本款事由。 承租人違反租賃契約時：這是獨立的法定收回事由，不能因題目未涉及欠租或轉租就忽略。 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時：須掌握「損壞」及「不為相當賠償」兩個重點；已為相當賠償，便不符合本款文字。 三、違法轉租與欠租門檻的判斷 民法第443條第1項原則上規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋時，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。因此，不能把所有轉租一律認定為土地法第100條的收回事由，應先判斷是否違反民法規定。選擇題若已明白寫出「違反民法第443條第1項規定」轉租，即直接符合第2款，次承租人的身分（例如高中同學）不影響判斷。 欠租則應掌握「先抵、後算」。例如每月租金1萬元、擔保金2萬元，積欠租金3萬元，扣抵後只剩1萬元，尚未達二個月門檻；若積欠租金4萬元，扣抵後仍有2萬元，才達到本款規定的標準。此處判斷的是扣抵後的欠租金額。 四、房屋租用爭議的調處與司法救濟 依土地法第101條，因房屋租用發生爭議時，得由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處；不服調處者，得向司法機關訴請處理。兩階段的機關與功能不同，作答應依題目詢問的是「調處」或「不服調處後的訴請處理」加以區分。 階段機關性質 調處直轄市或縣（市）地政機關行政上的爭議調處 不服調處司法機關訴請處理，由法院終局解決 法條使用「得」由地政機關調處，不宜自行改寫成所有房屋租用爭議都「必須」先經調處。題目若已明示不服調處，救濟方向即應掌握司法機關。 五、申論題作答架構 立法目的：減輕承租人經濟負擔、保障其租賃權。 租金限制：第97條年息百分之十上限及超額強制減定；第98條現金擔保利息視為租金；第99條擔保金不得超過二個月租金總額，超過部分得抵付房租。 收回房屋限制：第100條「非因左列情形之一，不得收回」，逐款列出六款事由。 補充救濟：可附帶說明第101條地政機關調處、不服調處向司法機關訴請處理，使答案更完整。 常考陷阱 把承租人的生活變動當成收回事由：長期住院療養、工作調動而無法繼續居住，本身並非第100條明列的收回事由；題目未交代其他要件時，不可自行推定違約。 把欠租門檻寫成一個月：扣抵擔保金後仍欠一個月，尚未達法定二個月以上的標準；也不能只看扣抵前的欠租總額。 把「二個月以上」誤讀成「超過二個月」：「以上」包含本數，扣抵後恰達二個月租金額，也已達門檻。 看到轉租就直接選，或被次承租人身分干擾：判斷關鍵是是否違反民法第443條第1項；題目已明示違反該規定者即屬收回事由，轉租給同學或親友不影響結論。 把「不為賠償」改成「已為賠償」：損壞房屋或附著財物後已為相當賠償，不符合第100條第6款。 把違法使用改成合法使用：「供合於法令之使用」不符合違反法令使用的收回事由。 混淆地政機關與司法機關：地政機關辦理調處；不服調處而訴請處理，應向司法機關，不能選監察機關、調解委員會或地政機關。 租金計算基準張冠李戴：第97條是土地及建築物申報總價的年息百分之十，不是市價的百分之十，也不是每月百分之十。 記憶口訣 收回六事由：「自建、違轉、欠二、違法、違約、損而不賠」。自建：自住或重新建築；違轉：違反規定轉租；欠二：擔保金抵償後仍達二個月；違法：違法使用；違約：違反租賃契約；損而不賠：損壞房屋或附著財物而不為相當賠償。 數字記憶：「租金年息十，擔保最多二；欠租先扣抵，餘額仍須二。」救濟記憶：「地政調處，不服司法。」