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學習重點 熟記土地徵收條例第4條所列區段徵收的六款適用情形，特別是都市土地使用分區變更的法定方向。 區分「得徵收土地興辦之事業」與「得為區段徵收之情形」。興辦國營事業、公益事業屬一般徵收的事業類型，不是區段徵收的條列事由。 理解先行區段徵收的意涵與目的，也就是「先徵收、後發布都市計畫」，並掌握其對土地使用管制與權利變動的影響。 平均地權條例規定，照價收買或區段徵收土地所需資金，得由中央或直轄市主管機關發行土地債券。 欠稅禁止處分登記會限制所有權移轉登記，但不影響買賣契約本身的成立。 核心觀念 一、區段徵收的六款法定適用情形 依土地徵收條例第4條，有下列各款情形之一者，得為區段徵收： 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。 舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要，或促進土地之合理使用，實施更新者。 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地，或工業區變更為住宅區、商業區者。 非都市土地實施開發建設者。 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要，或配合農業發展之規劃，實施更新者。 其他依法得為區段徵收者。 區段徵收只能依上述法定情形辦理。不在條列內的情形，即使具有公益目的，也不能逕行採用區段徵收。條文用「得」字，表示符合法定情形後具有採行的法律依據，但仍須踐行公益性、必要性評估及徵收程序。 都市土地分區變更最常被拿來出題，應記住以下方向： 原使用分區變更後用途是否屬第3款情形 農業區、保護區建築用地是 工業區住宅區、商業區是 住宅區商業區否（兩者都已是建築用地，條文未列） 常見的非法定事由，必須能夠辨識出來： 非區段徵收法定事由（常見錯誤選項）易混淆的正確款目 興辦國營事業或公益事業這是一般徵收得興辦的事業類型，不是區段徵收的條列事由 配合區域整體發展正確寫法是「新設都市地區」或「非都市土地」實施開發建設 促進農地再生產農地整理屬農地重劃的範疇，不是區段徵收的條列事由 配合原住民聚落更新條文只列「農村社區」更新 二、先行區段徵收 意涵：依都市計畫及區段徵收相關規定，新設都市地區開發、舊都市地區更新、都市土地分區變更（即前述第1至3款）的開發範圍，經中央主管機關核定後，得在都市計畫發布實施之前先辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫。簡單說，就是「先徵收，後發布計畫」。 目的： 防止投機與地價暴漲：都市計畫一旦發布實施，土地由農業區等變為建築用地，地價會大幅上漲，炒作也隨之出現。先行徵收時，補償以計畫發布前的地價為基礎，可以降低開發成本。 落實漲價歸公、開發利益共享：變更使用後的增值由整體開發吸收，用來支應公共設施與開發費用，原所有權人則可領回抵價地共享開發成果。 加速整體開發：政府可以一次取得開發範圍內的土地，統籌規劃公共設施與建築用地，避免計畫發布後土地零星開發、各自建築而妨礙整體建設。 對土地使用與權利的影響： 都市計畫尚未發布實施，土地仍依原使用分區（例如農業區）管制。「核定變更」或「核定採先行區段徵收」都不等於新分區已經生效。 區段徵收範圍勘定後，主管機關得報經核定，公告禁止建築改良物的新建、增建、改建或重建，以及採取土石或變更地形。禁止期間不得超過一年六個月。 徵收公告後，除公告前已因繼承、強制執行、法院判決等原因取得權利者外，被徵收土地不得分割、合併、移轉或設定負擔。 原所有權人得選擇領取現金補償，或在期限內申請發給抵價地。抵價地依分配規則配回，不保證原位置、原面積。因此，原地將來被規劃為道路或住宅，並不直接決定所有權人能取得的權益。 三、不動產說明書的解說重點（地用與地權） 地用面：目前法定使用分區仍是農業區，只能依農業區規定使用。合法農舍不得當然改作住宅或任意增改建。農業區變更為住宅區尚未發布實施，該筆土地在此次通盤檢討中又被劃為道路用地，未來不能作為建築用地使用。這些狀態都要據實說明。 地權面：該地位於已核定採先行區段徵收的範圍內，將來會被政府徵收，所有權人不能長期保有原地。買方承受後只能取得現金補償，或依規定申請抵價地，地上的農舍也將依法拆遷補償。徵收公告後即不得移轉，買方必須評估交易時點與將來可取得的權益。此外，登記簿上載有欠稅禁止處分登記，也應一併揭露。 四、欠稅禁止處分登記的處理 依稅捐稽徵法第24條，納稅義務人欠繳應納稅捐時，稅捐稽徵機關得就其相當於應繳稅捐數額的財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。依土地稅法，欠繳土地稅的土地在欠稅繳清前，也不得辦理移轉登記或設定典權。 效力區分：禁止處分登記限制的是「登記」。買賣契約仍可以合法簽訂，但在限制解除前無法辦理所有權移轉登記。 處理方式：由甲繳清所欠地價稅 10 萬元，或提供相當擔保，再由稅捐稽徵機關通知地政機關塗銷禁止處分登記，之後才辦理移轉登記。 公平合理的簽約安排：可在契約中約定由買賣價金（例如簽約款）撥付欠稅，搭配履約保證或價金信託，並約定限制解除的期限，以及逾期未解除時的解約與返還價金條款。這樣可以同時保障雙方，不能以口頭承諾跳過塗銷程序。 五、土地債券的籌資用途 依平均地權條例，該條例所定照價收買土地或區段徵收土地所需之資金，得由中央或直轄市主管機關發行土地債券。 開發或取得方式是否屬平均地權條例土地債券用途 照價收買是 區段徵收是 一般徵收否 市地重劃否（費用由參加重劃的土地所有權人以土地或現金負擔） 權利變換否（屬都市更新的實施方式） 常考陷阱 「興辦國營事業或公益事業者」得為區段徵收：錯。這是一般徵收的事業類型，不在第4條六款之內。 「住宅區變更為商業區」得為區段徵收：錯。分區變更款只列農業區、保護區變建築用地，以及工業區變住宅區、商業區。「工業區變住宅區」與「農業區變建築用地」則是正確的。 「配合區域整體發展」「促進農地再生產」「配合原住民聚落更新」：這些都是看似合理的偽造款目。正確款目是「新設都市地區」、「非都市土地實施開發建設」、「農村社區更新」。 以為區段徵收只限都市土地：非都市土地實施開發建設、農村社區更新，同樣得為區段徵收。 先行區段徵收的順序顛倒：是先徵收，公告期滿後一年內才發布實施都市計畫，不是計畫發布後才徵收。 把未發布的變更當成現行管制：核定變更或核定開發方式之後，在發布實施前仍依原分區使用。 以為抵價地就是原地返還：抵價地依分配規定配回，位置與面積都不保證與原地相同。 以為禁止處分登記使契約無效，或簽約後即可過戶：契約可以簽，但必須先清償欠稅或提供擔保並塗銷限制，才能辦理移轉登記。 土地債券用途誤選一般徵收、市地重劃、權利變換：平均地權條例只鎖定照價收買與區段徵收。 記憶口訣 「新、舊、變、非、農、他」：新都市開發、舊都市更新、特定分區變更、非都市開發、農村社區更新、其他依法。 「農保變建，工變住商；住變商不算」：記牢分區變更的方向。 「先徵後發布，一年要發布」：先行區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫。 「債券兩用：照價收買、區段徵收」 「欠稅先繳清，塗銷再過戶」