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學習重點 土地增值稅的繳納期限：納稅義務人收到繳納通知書後三十日內向公庫繳納。這個期間從收到通知書起算。 典權的預繳與退還：已規定地價的土地設定典權時，由出典人預繳土地增值稅；出典人回贖時，原繳稅款無息退還給出典人。 法定納稅義務與契約上的稅款負擔要分開：約定由買受人負擔土地增值稅，依最高法院見解有效；出賣人遲延辦理移轉登記，使買受人多繳稅額時，買受人得請求給付遲延的損害賠償。 申論要能寫出移轉現值的審核基準日、申報金額高於或低於公告土地現值時的處理，以及重購退稅的用途、二年期間、地價差額與五年追繳。 核心觀念 一、土地增值稅的繳納期限 依土地稅法第50條，土地增值稅納稅義務人應於收到土地增值稅繳納通知書後三十日內，向公庫繳納。期間從「收到繳納通知書」起算，不是從訂立契約、申報移轉現值或完成登記起算。 土地增值稅繳納後，如果因契約解除等原因沒有完成所有權移轉登記，可以向稽徵機關申請退還已繳稅款。這種退稅和下面講的典權回贖退稅、重購退稅是不同制度，不要混在一起。 二、典權設定時預繳土地增值稅與回贖退還 依土地稅法第5條，土地設定典權時，土地增值稅的納稅義務人是出典人。依第29條，已規定地價的土地設定典權時，出典人應預繳土地增值稅；但出典人回贖時，原繳的土地增值稅應無息退還。 當事人要先分清楚： 出典人：土地所有權人，把土地出典並收取典價。 典權人：支付典價，取得使用收益權的人。 回贖是出典人提出原典價、取回典物的權利，所以只有「出典人回贖」，沒有「典權人回贖」。稅款原本由出典人預繳，退還對象也就是出典人。法條明定無息退還，不加計利息，也不歸入國庫。 階段稅款處理 設定典權（已規定地價土地）出典人預繳土地增值稅 出典人回贖原繳稅款無息退還出典人 三、稅負負擔約定與給付遲延損害賠償 土地有償移轉時，土地增值稅的法定納稅義務人是原所有權人，買賣時也就是出賣人。不過，買賣雙方可以基於契約自由，約定稅款由買受人實際負擔。依最高法院見解，這項約定有效，不會因為和稅法上的納稅義務人不同就無效，也沒有違憲問題。 要分清兩層關係： 稅捐機關依法律認定誰是納稅義務人。 買賣雙方依契約決定誰實際負擔稅款。 契約約定只在當事人之間發生效力，不改變稅法上的納稅義務人。 典型情形是：雙方約定由買受人負擔「以應辦理所有權移轉登記日當期公告土地現值計算」的土地增值稅，出賣人卻遲延辦理移轉登記。如果期間公告土地現值調漲，買受人因此多繳稅額，依最高法院見解，買受人得依民法給付遲延的規定，向出賣人請求損害賠償。 賠償範圍是因遲延而增加的稅額。依約原本就該由買受人負擔的稅款，不屬於損害。 四、申報移轉現值的審核標準（土地稅法第30條） 申論可以先寫「以何時的公告土地現值為審核標準」，再寫「申報金額高於或低於公告土地現值時如何處理」。 情形審核標準 訂定契約之日起三十日內申報以訂約日當期公告土地現值為準 逾訂定契約之日起三十日始申報以受理申報機關收件日當期公告土地現值為準 遺贈之土地以遺贈人死亡日當期公告土地現值為準 依法院判決移轉登記以申報人向法院起訴日當期公告土地現值為準 經法院或行政執行分署拍賣之土地以拍定日當期公告土地現值為準；拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準。拍定價額已先扣除設定抵押金額及其他債務者，以併同計算的金額為準 經政府核定照價收買或協議購買之土地以政府收買日或購買日當期公告土地現值為準；政府給付的地價低於該公告土地現值者，以政府給付的地價為準 申報金額和公告土地現值不同時： 申報移轉現值低於公告土地現值：主管機關得照申報的移轉現值收買，或照公告土地現值徵收土地增值稅。 申報移轉現值高於公告土地現值：適用於前述一般申報、逾期申報、遺贈及判決移轉四種情形，以自行申報的移轉現值為準徵稅。 五、重購退稅（土地稅法第35條至第37條） 土地所有權人出售土地後，自完成移轉登記之日起二年內重購土地，並符合下列情形之一，且新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後的餘額者，得就已納土地增值稅額內，申請退還不足支付新購土地地價的數額： 自用住宅用地：自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分，或非都市土地未超過七公畝部分，仍作自用住宅用地。自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。 自營工廠用地：自營工廠用地出售後，另在其他都市計畫工業區或政府編定的工業用地內購地設廠。 自耕農業用地：自耕的農業用地出售後，另行購買仍供自耕的農業用地。 先購後售也適用：先購買土地，自完成移轉登記之日起二年內才出售土地，準用上述規定。 自用住宅用地的重購退稅，以及先購後售的情形，如果出售的土地在出售前一年內曾供營業使用或出租，就不適用。 可退稅額的算法是：新購土地地價－（原出售土地地價－已繳土地增值稅）。差額必須是正數，退還金額以已繳的土地增值稅為上限。地價以該次移轉計徵稅捐的地價為準，不是雙方實際成交價。 依第37條，重購土地退稅後，重購的土地自完成移轉登記之日起五年內再行移轉，除了就該次移轉課徵土地增值稅外，還要追繳原退還稅款。重購的土地改作其他用途時，也要追繳。 常考陷阱 繳納期限寫成十日、十五日或二十日：正確是收到繳納通知書後三十日內。另外，「訂約後三十日內申報移轉現值」是申報期間，不是繳納期限。 「典權人回贖」：回贖權屬於出典人。只要選項出現典權人回贖，就是錯的。 「加計利息退還」或「歸繳國庫」：法條明定無息退還。 「無息退還典權人」：利息部分寫對了，但對象錯了。稅款由出典人預繳，應退還出典人。 「約定由買受人負擔土地增值稅無效」或「違憲」：這是混淆了法定納稅義務與當事人間的費用負擔。依最高法院見解，這種約定有效。 「買受人既已約定負擔稅款，就不得向出賣人求償」：約定負擔的稅款與因出賣人遲延而增加的稅額，要分開判斷。增加的部分可以請求給付遲延損害賠償。 移轉現值一律以訂約日或登記日為準：要先看是否在三十日內申報，再看是否屬於遺贈、判決、拍賣或政府收買等特殊情形。 只要重購就全額退稅：還要符合用途、二年期間與地價差額等要件，退稅以已繳稅額為限。退稅後五年內再移轉或改作其他用途，會被追繳。 記憶口訣 「通知到手三十繳。」 「出典預繳、出典回贖、無息還出典。」三個都是「出典」，只要選項出現「典權人」或「利息」就排除。 「稅負可約定，遲延多繳可求償。」 「重購二年內，退後守五年。」