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學習重點 掌握移轉現值申報的基本架構：土地所有權移轉或設定典權，原則上由權利人與義務人於訂定契約之日起三十日內共同申報；依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報。 區分人民申報期限與機關核定期限：申報為三十日；稽徵機關自收件之日起七日內核定，申請按自用住宅用地稅率課徵之案件得延長為二十日。 申報移轉現值經審核超過當期公告土地現值時，以自行申報之移轉現值為準徵收土地增值稅。 辨識平均地權條例與土地稅法的共同規範，以及平均地權條例特有的「公告土地現值不得低於一般正常交易價值之一定比例，並逐年接近」規定。 分清移轉現值申報與成交案件實際資訊申報登錄（實價登錄）；現行法由權利人及義務人共同申報登錄，地政士或不動產經紀業不再是法定申報登錄義務人。 核心觀念 一、移轉現值共同申報：事由、主體與期限 依平均地權條例第47條，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。 作答時須完整抓住四個要素：所有權移轉或設定典權、權利人與義務人、訂約日起算、三十日內。不能將起算點寫成登記完成日，也不能只記所有權移轉而漏掉設定典權。 共同申報是原則；但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報移轉現值。因此，「所有案件一律須雙方共同申報」並不正確。這項例外須有法規依據，不能僅憑當事人約定即免除共同申報要求。 二、土地稅法第49條：向誰申報、何時核定 土地稅法第49條就課稅程序規定，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報土地移轉現值；依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報。 主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內，核定應納土地增值稅額，並填發稅單送達納稅義務人；但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件，其期間得延長為二十日。 知識點中「移轉後三十日內申報」只是簡化說法，正式作答應寫出法定起算點：訂定契約之日。申報對象是主管稽徵機關，不宜把課稅申報與地政登記視為同一程序。 事項起算點法定期間 當事人申報土地移轉現值訂定契約之日三十日內 稽徵機關核定應納土地增值稅額申報土地移轉現值收件之日七日內 申請按自用住宅用地稅率課徵之案件申報土地移轉現值收件之日核定期間得延長為二十日 自用住宅用地案件的文字是「得延長為二十日」，表示延長後的期間為二十日，不是另加二十日，也不是七日加二十日成為二十七日；選項中的十日、二十一日、三十日均非法定數字。 三、申報移轉現值與公告土地現值的高低處理 雙方當事人申報的移轉現值，經審核超過當期公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。公告土地現值並非申報現值的上限，不能因公告數額較低就改採公告數額，也不是改採前次移轉現值或稅捐機關另行查證的數額。 例如，當期公告土地現值為每平方公尺六萬元，當事人申報七萬元，經審核超過公告現值，即以七萬元作為核定移轉現值的依據。 反之，申報移轉現值經審核低於公告土地現值者，主管機關得照其自行申報之移轉現值收買，或照公告土地現值徵收土地增值稅。高低兩種情形法律效果不同，應分開記憶。 另須注意，核定移轉現值不等於應納稅額。土地增值稅仍須依土地漲價總數額、適用稅率等規定計算。 四、平均地權條例與土地稅法的規範比較 兩法都有土地增值稅相關規範，不能只憑「公告土地現值」或「地方稅收補足」等用語，就斷定僅存在於其中一法。辨識重點如下： 規範內容兩法關係判斷關鍵 公告土地現值應調整至一般正常交易價格兩法均有規定調整至正常交易價格的目標 公告土地現值不得低於一般正常交易價值之一定比例，該比例應逐年接近一般正常交易價格只規定在平均地權條例「一定比例」下限及「逐年接近」 全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，土地增值稅稅率應檢討修正兩法均有規定全國平均、百分之九十、檢討修正 因修正稅率造成直轄市及縣（市）政府稅收實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足，並不受預算法第23條公債收入不得充經常支出之用之限制兩法均有規定中央補足及公債收入用途限制的例外 題目問「只規定在平均地權條例」時，要找的是「不得低於一般正常交易價值之一定比例」這種下限加上逐年接近的敘述；其餘三項在土地稅法也找得到。 中央補足有期間條件，是在財政收支劃分法相關規定施行前，不可改寫為中央永久、無條件補足。百分之九十的規定指全國平均公告土地現值達到法定程度，法律效果為稅率應檢討修正，不是個別土地自動降低稅率。 五、移轉現值申報與實價登錄應分開理解 移轉現值申報主要涉及土地增值稅核課；成交案件實際資訊申報登錄則是為建立並提供正常不動產交易價格資訊。兩者目的、內容與程序不同，實際成交價格不能直接等同於申報移轉現值。 現行制度：買賣案件由權利人及義務人於申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。即使委託地政士辦理登記，或由不動產經紀業居間、代理成交，法定申報登錄義務人仍是買賣雙方，地政士或經紀業只能受託代辦。因此，「委託地政士者應由地政士申報登錄」「委由經紀業居間或代理成交者均應由經紀業申報登錄」都是錯誤敘述。 修法前制度：曾規定由權利人於買賣案件辦竣所有權移轉登記後三十日內申報登錄；委託地政士申請登記者，由地政士申報登錄；委由不動產經紀業居間或代理成交者，除已委託地政士申請登記者外，由經紀業申報登錄。即使依舊法，「均應由經紀業申報登錄」也因忽略地政士優先的例外而有誤。 主管機關受理申報登錄的成交資訊，應以去識別化等方式保護個人資料後提供查詢，以達到價格資訊透明的目的；主管機關並得查核申報資訊是否正確，違反申報義務者有罰則。 申論作答架構： 立法目的：建立並提供正常不動產交易價格資訊，使交易透明，並作為地價查估參考。 移轉現值申報：事由（所有權移轉或設定典權）、主體（權利人及義務人共同；得單獨申請登記者得單獨申報）、文件（契約及有關文件）、期限（訂定契約之日起三十日內）。 成交資訊申報登錄：現行由權利人及義務人於申請買賣移轉登記時共同申報；說明修法前由權利人、地政士或經紀業分別負責的區分，並指出修法後已改為買賣雙方共同負責。 資訊運用與管理：去識別化後提供查詢、主管機關查核、違反申報義務的處罰。 兩者區別：移轉現值申報服務於土地增值稅核課；實價登錄服務於交易資訊揭露。 常考陷阱 「十日、二十日、四十日、十五日、四十五日、六十日內申報」：移轉現值申報一律記三十日。 「登記完成後三十日內申報移轉現值」：起算點錯誤，應為訂定契約之日起三十日內。 「只有所有權移轉才須申報」：漏掉設定典權。 「權利人一律可以單獨申報」：須符合依規定得由權利人單獨申請登記的例外。 「稽徵機關於訂約日起七日內核定」：七日自申報收件之日起算。 「自用住宅案件延長為十日、二十一日、三十日」或「再延長二十日」：法條是延長為二十日。 「申報高於公告現值，按公告現值、前次移轉現值或稅捐機關查證現值課徵」：經審核超過公告現值者，以自行申報之移轉現值為準。 「調整至正常交易價格、百分之九十檢討稅率、中央補足地方稅損，只規定在平均地權條例」：這三項兩法均有；只規定在平均地權條例的是「不得低於一般正常交易價值之一定比例，並逐年接近」。 「委託地政士者應由地政士申報登錄」「委由經紀業者均應由經紀業申報登錄」：現行法由權利人及義務人共同申報，兩者皆錯；舊法下「均應由經紀業」也因忽略地政士優先而錯。 記憶口訣 「訂約三十共同報，收件七日核稅額；自宅得延為二十，報高依報不壓低。」 「比例下限平均有，九成檢討兩法同。」 「實價登錄買賣雙，地政經紀只代辦。」