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學習重點 掌握「空地」的法定要件。判斷時不只看土地上有沒有房屋，還要看公共設施、土地性質、建築使用情形及政府認定。 分清兩個比例：認定低度建築使用的空地看百分之十；限期建築後，新建改良物價值的要求看百分之五十。兩者都以申報地價比較。 熟記空地稅以應納地價稅基本稅額為基準，加徵二倍至五倍。 掌握限期建築的程序與效果：先認定空地，再限期建築、增建、改建或重建；逾期未辦理者，加徵空地稅或照價收買。照價收買以收買當期公告土地現值為準。 申論題會結合空屋、空地與出租情形，須分清房屋稅與土地稅的法律依據，並說明限期建築對租賃關係的影響。 核心觀念 一、先分清楚：空屋不等於空地 房屋無人設籍、空置或未實際使用，是房屋的使用狀態。這屬於房屋稅的問題，例如非自住房屋的稅率適用。房屋空置不會因此直接使其基地成為空地。 房屋稅的課稅客體是房屋，空地稅則是對土地加徵的地價稅，兩者的課稅客體與法律依據不同。作答時應先區分房屋與土地。 「空地」的法定定義應依平均地權條例及土地稅法判斷，兩法對空地的定義內容相同。不能把日常語意中「無建築物或無使用事實的土地」直接當成法定空地。 二、空地的法定認定：未建築與低度建築兩種類型 法定空地包括下列兩種類型： 類型認定要件 尚未依法建築使用已完成道路、排水及電力設施；位於有自來水地區者，並須已完成自來水系統；仍未依法建築使用的私有及公有非公用建築用地。 已建築但利用程度過低雖已建築使用，但建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建的私有及公有非公用建築用地。 判斷第一種類型時，不能看到「沒有建物」就下結論。還要檢查公共設施是否完成，以及土地是否屬於建築用地。公有土地也不是一律排除，定義明文包括公有非公用建築用地。 第二種類型須同時具備兩項條件：「價值比例不足」與「政府認定應予增建、改建或重建」。土地上即使已有建築物，仍可能是法律上的空地。但不能只因建物老舊或價值低，就略過政府認定的要件。 計算比例所用的地價是申報地價，不是公告地價、公告土地現值或移轉現值。「不及百分之十」是指未達百分之十，剛好等於百分之十的情形不包括在內。 三、限期建築及逾期處置（平均地權條例第26條） 直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建。空地的定義涵蓋公有非公用土地，但本條限期處置的對象明定為私有空地，兩者要分開掌握。 逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額，加徵二倍至五倍之空地稅，或照價收買。申論作答應寫出完整程序：先認定空地，再限期改善，最後才是對逾期未履行者的處置。 依本條照價收買的土地，地價以收買當期之公告土地現值為準，不是收買當期的平均市價，也不是申報地價。 四、百分之十與百分之五十的用途不同 經限期建築、增建、改建或重建的土地，如果新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十，直轄市或縣（市）政府不予核發建築執照。這是為了避免所有權人只蓋簡陋建物來應付限期，與空地認定的百分之十用途不同。 比較項目比例用途或效果 既有建築改良物價值與基地申報地價比較不及百分之十另經政府認定應予增建、改建或重建，即構成空地。 限期改善土地的新建改良物價值與基地申報地價比較不及百分之五十政府不予核發建築執照。 五、空地稅的課徵（土地稅法第21條） 凡經直轄市或縣（市）政府核定應徵空地稅的土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅。空地稅不是獨立的新稅目，而是在地價稅之外加徵的稅額。 計算時，先找出基本稅額，再乘上核定的加徵倍數。例如應納地價稅基本稅額為一萬元，核定加徵二倍，加徵的空地稅即為二萬元，原本的地價稅仍要照繳。「二倍至五倍」是稅額的倍數，不是地價的百分比。 申論可依下列順序組織答案： 符合法定空地。 政府劃定區域，限期建築使用。 逾期未建築使用。 政府核定課徵空地稅。 按應納地價稅基本稅額加徵二至五倍。 另外說明，政府也可以選擇照價收買。 六、空地出租後，限期建築如何影響租約 空地已出租，所有權人仍須配合限期建築使用，不能以土地已出租為由免除這項要求。若逾期未建築，政府仍可以對所有權人加徵空地稅或照價收買。 申論應分開說明兩個層次： 公法層次：政府通知限期建築，屬於土地使用的管制。逾期的效果是加徵空地稅或照價收買，所有權人是負擔義務的主體。 私法層次：所有權人為了履行建築義務，須依法處理與承租人的租約，例如依法終止租約或與承租人協議收回土地，並處理承租人因此所受的損失。限期建築通知不等於租約當然消滅。 常考陷阱 「有建物就不是空地」：錯。建築改良物價值不及基地申報地價百分之十，且經政府認定應予增建、改建或重建，仍構成空地。 「無建物或未使用的土地都是空地」：錯。須檢查是否為建築用地，以及道路、排水、電力（有自來水地區另含自來水）設施是否已完成。 「房屋空置，其基地就是空地」：錯。空屋是房屋稅的問題，空地應依平均地權條例、土地稅法的定義認定。 「空地只包括私有土地」：錯。定義包括公有非公用建築用地；但限期建築處置的對象是私有空地。 「以公告地價、公告土地現值或移轉現值計算百分之十」：錯。比較基礎是申報地價。 「百分之十五、二十、二十五」：均錯。空地認定比例為百分之十。 「低於百分之十即自動認定為空地」：錯。尚須經政府認定應予增建、改建或重建。 「限期改善後的新建物只須達百分之十」：錯。新建改良物價值不及申報地價百分之五十者，不予核發建築執照。 「空地稅加徵一至三倍、三至五倍或五至十倍」：均錯。法定為二倍至五倍，基礎是應納地價稅基本稅額。 「照價收買以收買當期之平均市價為準」：錯。應以收買當期之公告土地現值為準。這是選擇題的典型錯誤選項。 「政府一通知，租約立即失效」或「已出租就不必配合限期建築」：均錯。限期建築義務不因出租而免除，租約則須由所有權人依法處理。 記憶口訣 「十認空、五十建；二到五、基本算；收買看當期現值。」百分之十（申報地價）用於低度建築的空地認定；百分之五十（申報地價）用於限期改善後新建改良物的建照門檻；空地稅按應納地價稅基本稅額加徵二至五倍；照價收買以收買當期公告土地現值為準，不是平均市價。