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學習重點 自住房地交易所得免稅須同時符合四項條件：設籍、持有並居住連續滿六年；交易前六年內無出租或營業使用；交易前六年內未曾適用此項優惠；免稅額以四百萬元為限。 四百萬元是交易所得減除土地漲價總數額後「餘額」的免稅上限，不是房地出售價額上限；超過部分按百分之十稅率課稅。 重購優惠有三個期間：出售與重購的移轉登記相隔二年內、退稅申請期間五年、重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉。 先售後購用退稅，先購後售用扣抵；兩者都按重購價額占出售價額的比率計算。 房地交易損失可從交易日以後三年內的房地交易所得減除，不是五年或七年。 核心觀念 一、自住房地交易所得免稅：四項條件必須同時具備 依所得稅法第4條之5，個人交易適用房地合一課稅的自住房屋、土地，符合下列條件者，可以享有自住交易所得免稅優惠： 身分與居住條件：個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，並持有及居住於該房屋連續滿六年。 使用條件：交易前六年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。 優惠次數限制：個人與其配偶及未成年子女，在交易前六年內未曾適用這項自住房地交易所得免稅規定。 免稅額限制：免稅所得額以依所得稅法第14條之4第3項規定計算的餘額不超過四百萬元為限。 身分範圍要記成「本人、配偶、未成年子女」，不能擴大為所有直系親屬。父母、祖父母或成年子女雖然屬於直系親屬，但只靠這層關係，不能取代條文規定的設籍與居住要件。 另外要分清楚「或」與「及」。設籍、持有及居住條件，只要「個人或其配偶、未成年子女」其中一人符合即可。檢查是否曾經使用優惠時，則要把「個人與其配偶及未成年子女」合併檢視，不能只看出售人本人。 四項條件都以「六年」為基準：居住連續滿六年、交易前六年內無出租或營業使用、交易前六年內未曾適用優惠。題目如果把六年改成其他年數，就是錯誤選項。 二、四百萬元免稅額：看所得餘額，不看成交總價 四百萬元的判斷基礎，是依所得稅法第14條之4第3項計算的餘額，也就是房地交易所得減除依土地稅法計算的土地漲價總數額後剩下的金額，不是房地出售總價。 符合自住優惠條件時，餘額在四百萬元以下的部分免稅。超過四百萬元時，只有超過的部分按百分之十稅率計稅，不會因為超過門檻就讓全部所得失去優惠。 例如，符合條件的課稅所得餘額為五百萬元：四百萬元免稅，其餘一百萬元按百分之十計稅，稅額為十萬元。 三、重購自住房地：二年看重購，五年看申請 依所得稅法第14條之8，個人出售自住房屋、土地並依規定繳稅後，若在出售房地完成移轉登記之日起算二年內重購自住房屋、土地，可以申請退還全部或部分已納稅額。 申請退稅的期限另外計算：從重購房地完成移轉登記之次日起算五年內提出申請。「二年內重購」與「五年內申請退稅」是兩個不同的期間，不能混為一談，也不能把申請期間記成二年。 判斷事項起算基準期間 先售後購的重購期間出售房地完成移轉登記之日二年內 先購後售的出售期間重購房地完成移轉登記之日二年內 先售後購的退稅申請期間重購房地完成移轉登記之次日五年內 重購後的用途及移轉限制重購後五年內 判斷兩次交易是否在二年期間內，應以完成移轉登記為準，不要改用簽約日、付款日或交屋日。 四、退稅金額與先購後售的扣抵 先售後購時，依重購價額占出售價額的比率，從已繳納的稅額中計算退還金額。重購價額高於出售價額時，最多退還全部已納稅額。 可退稅額＝已納稅額×重購價額÷出售價額，最高不超過已納稅額。 例如，出售價額一千萬元、已納稅額六十萬元、重購價額八百萬元，退稅額為六十萬元乘以八成，即四十八萬元。若重購價額為一千二百萬元，最多只退還六十萬元，不會超額退稅。 這項優惠也適用於先購後售：個人先買自住房地，從完成移轉登記之日起算二年內，出售其他自住房地時，在申報出售房地的稅額時，按同樣的比率計算扣抵稅額，扣抵金額以不超過應納稅額為限。簡單記法：先售後購是「退還」，先購後售是「扣抵」。 五、重購後五年內違反限制，追繳原優惠 重購的自住房屋、土地，如果在重購後五年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。兩種情形只要發生一種就會被追繳，不是只有再次出售才會追繳。 追繳範圍同時包含先購後售的「原扣抵稅額」和先售後購的「原退還稅額」，兩者都要記住。追繳期間是五年，不要和自住免稅的六年條件混淆，也不要寫成七年。 六、房地交易損失：三年內減除 依所得稅法第14條之4，個人房屋、土地的交易損失，可以從交易日以後三年內的房屋、土地交易所得中減除。只能減除房地交易所得，期間是三年，不是五年或七年。 常考陷阱 把「未成年子女」換成「直系親屬」：這是擴大身分範圍的錯誤寫法。即使六年等其他條件都正確，身分用語錯了，整個選項仍然是錯的。 只要設籍滿六年就能免稅：還須持有並居住連續滿六年，並符合使用限制與優惠次數限制。設籍只是其中一項要件。 「交易前六年內未曾適用」「交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用」：這兩句都是條文原本的正確敘述，不要誤判為錯誤選項。 四百萬元是售價上限：計算基礎錯誤。四百萬元看的是依第14條之4第3項計算的所得餘額。 所得超過四百萬元就全部課稅：符合自住條件時，只有超過四百萬元的部分按百分之十計稅。 重購完成移轉登記次日起二年內申請退稅：這是把重購期間的「二年」套到申請期間。正確是重購完成移轉登記次日起算五年內申請退稅。 只要重購就能全額退稅：要比較重購價額與出售價額。小屋換大屋可以全額退稅，大屋換小屋只能按比例退稅。 只有再次出售才追繳：改作其他用途也會被追繳。條文用語是「再行移轉」，範圍不限於買賣。 追繳期間或損失減除期間寫成七年：重購追繳是五年，房地交易損失減除是三年，都不是七年。損失減除也不是五年，不要和追繳期間混淆。 記憶口訣 「自住六、免四百、超額十；重購二、申請五、管制五；交易損失三年抵。」 自住免稅：記六年與四百萬元，超過部分課百分之十。重購優惠：二年內完成重購、五年內申請退稅、重購後五年內不得改用途或再移轉。交易損失：另外記三年。