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學習重點 先分辨權利類型：出租耕地、耕地以外之出租土地（如基地）及抵押權，處理方式各不相同，補償標準不能混用。 耕地租約由政府處理：出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃目的，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。 耕地補償的計算基準：重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償，不扣除預計土地增值稅，也不是查估市價。 基地租約由承租人選擇：耕地以外之出租土地因重劃不能達到原租賃目的，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。 抵押權改設於分配土地：土地建築改良物之抵押權因市地重劃不能達成設定目的而視為消滅時，抵押權人得向土地所有權人請求以其所分配之土地設定抵押權。 核心觀念 一、共同前提：因市地重劃而不能達到原有目的 本單元的判斷起點，不只是土地有沒有參加市地重劃，而是重劃是否使租賃目的或權利設定目的無法達成。租約部分，須有「因實施市地重劃致不能達到原租賃目的」的情形；抵押權部分，則須有「因市地重劃致不能達成其設定目的」的情形。 因此，看到「一經市地重劃，租約或抵押權即一律消滅」的敘述，應先檢查是否漏掉上述要件。市地重劃是原因，不能達到原有目的才是法律效果發生的條件。 二、耕地租約：政府逕為註銷，並通知當事人 依平均地權條例第63條，出租之公、私有耕地，因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約，並通知當事人。適用對象包括公有與私有耕地，不能限縮成只有私有耕地。 此處應掌握「誰處理」與「如何處理」：處理機關是直轄市或縣（市）政府；處理方式是逕為註銷租約並通知當事人。不是逕予分配土地給承租人，不是協調當事人變更為基地租用，也不是重新調整分配為耕地。 三、耕地租約註銷後的補償：公告土地現值三分之一 依前述規定註銷租約，重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求，按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一給予補償。 這個標準須完整記住四個部分：時間是「重劃計畫書公告當期」；標的是「該土地」；價格基準是「公告土地現值」；比例是「三分之一」。選項即使比例相同，只要價格基準被換成「查估之市價」，或多加「減除預計土地增值稅後餘額」，就屬錯誤。 補償計算：該土地於重劃計畫書公告當期之公告土地現值 × 三分之一。例如作為計算基礎的公告土地現值總額為300萬元，補償即為100萬元，不能再自行扣稅後計算。 若重劃後未受分配土地，則是就應領之補償地價分配：出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。題目若寫明「重劃後分配土地者」，就直接適用公告土地現值三分之一的標準。 另須區分角色：政府負責逕為註銷租約及通知當事人；分配土地情形下，承租人的補償請求對象是出租人，不要因政府辦理重劃就把補償義務人認定為政府。 四、耕地以外之出租土地（基地）：承租人得終止，請求一年租金 依平均地權條例第63條之1，耕地以外之出租土地（出租基地即屬之），因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。公有或私有基地皆同。 此處用語是「承租人得終止租約」，承租人享有終止權，是否終止由承租人決定，不能套用耕地租約由政府逕為註銷的處理方式。補償以租金為基準，與公告土地現值、市價及土地增值稅的計算無關。 「相當一年租金」就是本類型的核心數字。若每月租金1萬元，補償為12萬元；不是六個月、二個月或二年租金，也不是公告土地現值三分之一或十分之一。 此外，若重劃後租約仍能維持，只是土地利用價值增加或減少，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。這是租約「繼續存在」時的調整，與「不能達到原租賃目的」時的終止與補償不同。 比較項目出租之公、私有耕地耕地以外之出租土地（含基地） 法條平均地權條例第63條平均地權條例第63條之1 共同要件因市地重劃不能達到原租賃目的因市地重劃不能達到原租賃目的 租約處理直轄市或縣（市）政府逕為註銷，並通知當事人承租人得終止租約 補償標準重劃後分配土地者：重劃計畫書公告當期該土地公告土地現值三分之一相當一年租金 補償請求對象出租人出租人 五、抵押權：視為消滅後，得請求以分配土地設定 依平均地權條例第64條，土地建築改良物經設定抵押權，因市地重劃致不能達成其設定目的者，其權利視為消滅；抵押權人得向土地所有權人請求，以其所分配之土地設定抵押權。典權亦同，典權人得請求以所分配之土地設定典權。 抵押權是擔保物權，所以法律的處理方式是讓擔保「延續」到重劃後的分配土地，而不是給予金錢補償。請求人是抵押權人；請求對象是土地所有權人；請求內容是以土地所有權人所分配的土地設定抵押權。不是讓抵押權人取得土地所有權，也不是請求按公告土地現值一定比例或若干年租金補償。 應注意法條是「得請求設定」，不宜改寫為原抵押權當然、自動移轉至分配土地。作答時抓住「抵押權人—土地所有權人—所分配土地—設定抵押權」這組關係，即可與租約補償清楚區隔。 權利效果權利人得主張 出租耕地政府逕為註銷租約分配土地者：向出租人請求公告土地現值三分之一補償 出租基地等承租人得終止租約向出租人請求相當一年租金補償 抵押權（典權）權利視為消滅向土地所有權人請求以其所分配之土地設定抵押權（典權） 常考陷阱 把公告土地現值換成查估市價：耕地重劃後分配土地的補償，基準是重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值；即使同樣寫三分之一，換成「查估之市價」仍錯。 在計算式中加入扣稅：「公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額之三分之一」不是本項補償標準；看到「減除預計土地增值稅」就要提高警覺。 政府處理方式寫錯：「逕予分配土地予租用人」、「協調變更為基地租用」、「重新調整分配為耕地」都是錯誤選項；正確是「逕為註銷其租約並通知當事人」。 混用兩種租約的處理主體：耕地是政府逕為註銷並通知；基地等耕地以外出租土地，是承租人得終止。不能只看「租約終止」而忽略主體。 把基地補償寫成土地價值比例：基地適用相當一年租金之補償；公告土地現值三分之一（含扣稅版本）、十分之一都不對，租金期間改成六個月、二個月或二年也不對。 把抵押權處理寫成金錢補償：公告土地現值三分之一、三分之二或二年租金，都不是抵押權人的請求內容；應選「以其所分配之土地設定抵押權」。 漏看不能達成目的的要件：參加重劃本身，不足以直接推論所有租約或抵押權均當然消滅。 記憶口訣 「耕地官註銷，配地現值三分一；基地客終止，補償一年租；抵押失目的，請以配地設。」 「官註銷」記政府逕為註銷並通知當事人；「現值三分一」須連同「重劃計畫書公告當期」、「不扣預計土地增值稅、不用市價」一起記；「客終止」記承租人得終止租約；「一年租」記基地補償；「配地設」記抵押權人得請求以所分配之土地設定抵押權。