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學習重點 掌握民法第851條：不動產役權是以他人不動產（供役不動產），供自己不動產（需役不動產）通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用的用益物權。 能從題目描述辨認不動產役權，例如通行、管線通過或維持眺望，並與地上權、農育權、抵押權、典權、租賃權區別。 理解不動產役權與地上權可以並存，但後設定物權的權利行使，不得妨害先設定的物權。 掌握第853條的從屬性：不動產役權隨需役不動產移轉，不得分離單獨讓與或作為其他權利的標的物；需役、供役不動產分割後，役權原則上繼續存在。 掌握第859條：需役不動產滅失或不堪使用時，不動產役權依法當然消滅，不必經法院宣告。 核心觀念 一、不動產役權的意義與性質 依民法第851條，不動產役權是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信，或其他以特定便宜之用為目的的權利。這裡的「便宜」是指使用上的便利或利益，不是價格便宜。 不動產役權屬於用益物權，重點在利用他人不動產，使自己不動產更便於使用。例如，利用鄰地通往道路、讓管線通過鄰地以服務自己的土地，或限制鄰地建築高度以維持自己土地的眺望，都可以是不動產役權的內容。 名稱意義通行例子 需役不動產取得使用便利的不動產需要經由鄰地通行的A地 供役不動產提供便利、承受負擔的不動產供A地通行的B地 判斷時先問：哪一筆不動產得到便利？哪一筆不動產提供便利？不動產役權的利益繫於需役不動產，並非單純滿足某個人的個人喜好。舊法稱為「地役權」，客體限於土地，所以舊題目常寫成「以他人土地供自己土地便宜之用」；修法後擴及不動產，名稱改為「不動產役權」，基本概念相同。看到「地役權」或「以他人土地供自己土地便宜之用」，都應選不動產役權。 二、與其他權利的區別 權利判斷重點 不動產役權利用他人不動產，使自己的不動產取得通行、汲水、採光、眺望、電信、管線通過等特定便利。 普通地上權以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，使用該土地。 農育權在他人土地上為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育。 典權支付典價，占有他人不動產而為使用及收益。 抵押權擔保物權，不移轉占有，就抵押物賣得價金優先受償。 土地租賃權依租賃契約取得土地使用收益，性質為債權，不是物權。 題目若寫「於他人土地上得享有管線通過，以利於自己土地使用」，關鍵在於「為自己土地取得便利」，應選不動產役權。不要只看到管線屬於工作物，就直接選地上權。 三、不動產役權與地上權的競合 同一不動產上，不動產役權可以和其他以使用收益為目的的物權（如地上權）同時存在。民法第851條之1規定：此時其後設定物權之權利行使，不得妨害先設定之物權。 土地已設定不動產役權，並不表示所有人此後一律不得再設定地上權。後設定的地上權不當然無效，也不當然優先；先後效力由法律規定，不能由土地所有人任意決定。 無妨害時：例如土地先供鄰地通行，之後再就其中一部分設定普通地上權，只要地上權的行使不妨害原有不動產役權，地上權有效，兩者並存。 有妨害時：例如土地先為他人設定眺望不動產役權，未經役權人同意又設定地上權，地上權人準備興建的房屋會遮蔽眺望。這時應區分「地上權的設定」與「地上權的行使」：設定本身仍屬有效，但地上權人不得在該地上興建妨害眺望的房屋。先設定的不動產役權也不會因此消滅。 四、從屬性：隨需役不動產移轉，不得分離處分 依民法第853條，不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。不動產役權是為需役不動產提供便利而存在，不能脫離需役不動產獨立交易。 不可以：A地所有人保留A地，卻把B地上的通行不動產役權單獨讓與第三人；或把該役權單獨拿去設定抵押權。 可以：A地（需役不動產）本身照常讓與或設定抵押權給銀行。受限制的是役權不能單獨處分，需役不動產本身的處分不受影響。 隨同移轉：需役不動產移轉時，不動產役權當然隨同移轉。 繼承也依此判斷。權利人死亡時，不動產役權不會因此消滅，而是隨需役土地由繼承人繼承。若繼承人協議分割遺產，由部分繼承人取得需役土地，其他繼承人取得現金，並已辦畢繼承登記，則不動產役權隨需役土地歸取得土地的繼承人享有，只取得現金的繼承人不享有役權。 五、不動產分割後的存續 分割對象原則例外 需役不動產分割（第856條）不動產役權為各部分的利益仍然存續，分割後各部分的取得人都享有役權依其性質只關於需役不動產一部分者，僅就該部分存續 供役不動產分割（第857條）不動產役權就各部分仍然存續，分割後各部分的取得人都承受負擔依其性質只關於供役不動產一部分者，僅就該部分存續 例如A地在B地上有通行役權：A地分割後讓與戊、己，戊、己都享有B地上的役權；B地分割後讓與庚、辛，甲的役權仍存在於庚、辛受讓的B地上。分割或讓與本身不會讓役權或負擔自動消失。 六、不動產役權的消滅 民法第859條規定了兩種不同的消滅方式，要分清楚： 情形消滅方式 需役不動產滅失或不堪使用不動產役權當然消滅，不必聲請法院宣告 不動產役權全部或一部無存續之必要由供役不動產所有人請求，法院得就無存續必要的部分宣告消滅 需役不動產已滅失或不堪使用，役權失去存續基礎，因此依法直接消滅。即使役權定有期限、也約定支付地租，仍然當然消滅，不必等期限屆滿，也不是只能請求減免地租。 常考陷阱 「管線通過他人土地，所以是地上權」：看目的。題目寫「以利於自己土地使用」，就是為自己不動產取得便利，應選不動產役權。 「以他人土地供自己土地便宜之用」誤選地上權或農育權：這是不動產役權（舊稱地役權）的定義用語，一看到「供自己土地（不動產）便宜之用」就選不動產役權。 「已設定不動產役權，後設定的地上權當然無效」：錯。無妨害時當然有效，可以並存。 「後設定的地上權效力優先」或「優先順序由所有人決定」：都錯。依法律規定，後設定物權的行使不得妨害先設定的物權。 「妨害眺望，所以不許設定地上權或設定無效」：錯。設定有效，受限制的是行使，也就是地上權人不得興建妨害眺望的房屋。 「設定地上權後，不動產役權消滅」：錯。先設定的不動產役權不受影響。 「甲得將役權單獨讓與他人」：錯，違反從屬性。但「甲得將需役土地設定抵押權」是正確的，不要一起判錯。 「土地分割後役權消滅」或「只剩部分取得人享有」：原則上需役地各部分都享有、供役地各部分都負擔。只有依性質僅關於一部分時，才僅就該部分存續。 「繼承人全體都享有役權」或「權利人死亡，役權消滅」：都錯。役權隨需役土地，由分得土地的繼承人享有。 「需役不動產不堪使用，須經法院宣告才消滅」：錯。由法院宣告的是「無存續必要」的情形，且由供役不動產所有人請求。需役不動產滅失或不堪使用時，役權當然消滅。 「有期限、有地租，只能請求減免地租」：錯。期限和地租約定都不影響當然消滅的效果。 記憶口訣 「需役得便利，供役負負擔；役隨需地走，不可拆開賣；後權勿妨前，需地毀廢滅。」 看到競合，先分「設定」與「行使」；看到讓與、繼承、分割，先找需役不動產在誰手上；看到消滅，先問是「需役不動產不堪使用」（當然消滅），還是「無存續必要」（法院宣告）。