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學習重點 土地與房屋原屬同一人，之後分別讓與給不同人時，依民法第425條之1，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。不是「視為」租賃，也不是地上權。 租用基地建築房屋，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記（第422條之1）。 承租人將房屋所有權移轉時，基地租賃契約對房屋受讓人仍繼續存在（第426條之1）。不須出租人同意，也不是無效或效力未定。 基地租賃有雙向優先承買權：出租人出賣基地，承租人可依同樣條件優先承買；承租人出賣房屋，基地所有人可依同樣條件優先承買（第426條之2）。 基地建屋租賃不受二十年租期上限的限制。另須辨別租賃字據、租金增減、出租人留置權與稅捐負擔等相關考點。 核心觀念 一、土地與房屋分別讓與：推定租賃 民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，有下列三種情形時適用： 只將土地讓與他人； 只將房屋所有權讓與他人； 將土地及房屋同時或先後讓與不同的人。 此時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人之間，或房屋受讓人與土地受讓人之間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 判斷分兩步： 確認土地與房屋原來是否同屬一人。 確認讓與後，土地與房屋是否分屬不同人。 典型情形是：所有人在自己的土地上建屋，再把房屋出售並移轉登記給他人，自己保留土地。此時房屋受讓人與土地所有人之間，推定有租賃關係，房屋才能合法占用基地。 法律效果是「推定租賃」。「推定」容許當事人舉反證推翻，例如雙方另有約定。「視為」則是法律擬制，不能以反證推翻。 推定租賃的期間，以房屋得使用期限為準。租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 二、與「法定地上權」的區別 題目常用「地上權」作為錯誤選項。民法中「視為已有地上權之設定」的情形，是土地與建築物同屬一人，因強制執行之拍賣（或抵押權實行之拍賣）而分屬不同人。這類情形依法擬制地上權，與自願讓與時的推定租賃不同。 比較項目推定租賃法定地上權 發生原因所有人自願讓與（買賣、贈與等）強制執行拍賣、抵押權實行拍賣 法律關係租賃（債權關係）地上權（物權） 用語推定視為 期間房屋得使用期限內依相關規定定之 只要題目描述的是「出售」「讓與」「移轉所有權登記」，答案就是推定有租賃關係。 三、租用基地建屋：得請求地上權登記 民法第422條之1規定，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。重點有三： 租賃目的須為基地建屋； 契約成立後即可請求； 請求對象為出租人。 這是承租人依法享有的登記請求權。基地租賃契約成立時，承租人並不自動取得地上權。 比較項目土地房屋分別讓與租用基地建築房屋 主要法條第425條之1第422條之1 成立背景土地與房屋原同屬一人，讓與後分屬不同人承租基地，以建築房屋為目的 考試重點推定有租賃關係得請求出租人為地上權登記 共同注意不當然取得地上權不因租約成立即自動取得地上權 四、房屋移轉：基地租賃隨同繼續 民法第426條之1規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在。目的是讓房屋與基地使用權不分離，保障房屋受讓人，也維護房屋的經濟價值。 這個效果依法當然發生： 不須基地出租人同意； 基地租約不是無效，也不是效力未定。 正確答案就是「仍繼續存在」。 五、基地與房屋出賣：雙向優先承買 民法第426條之2同時保障基地出租人與承租人：出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 出賣標的出賣人享有優先承買權者 基地基地出租人基地承租人 基地上的房屋房屋所有人（即基地承租人）基地所有人（出租人） 「依同樣條件」是指須接受與第三人交易相同的條件，不能自行要求折價。發生優先承買權的事由是出賣。 題目問「誰對權利標的物所坐落的土地有優先承買權」，應選基地承租人。以下身分都不能主張本條的優先承買權： 基地使用借貸的借用人：無償使用，並非承租人； 建物典權人：權利標的是建物，不是土地； 地役權人。 六、租期與其他租賃規定 租期：第449條規定租賃期限不得逾二十年，逾二十年者縮短為二十年；但租用基地建築房屋者，不適用此限制。因此，基地建屋約定四十年租期有效，不會無效，也不會縮短。 書面：第422條規定，不動產租賃契約期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，不是契約無效。 租金增減：第442條規定，不動產因價值昇降，當事人得聲請法院增減租金；但租賃定有期限者，不在此限。 出租人擔保權：第445條規定，不動產出租人就租金債權，對承租人置於該不動產之物有留置權，不是法定質權。禁止扣押之物不在此限。 稅捐：第427條規定，租賃物應納的一切稅捐由出租人負擔。但這不是強制規定，當事人可以另行約定由承租人負擔，因此約定由基地承租人負擔土地稅捐是有效的。 常考陷阱 「推定」換成「視為」：土地房屋原屬一人而自願分別讓與，是推定租賃。凡寫「視為有租賃關係」的選項都錯。 「租賃」換成「普通地上權」：不論寫推定或視為，自願讓與的情形都不發生地上權。「視為有地上權」是拍賣情形的法定地上權，不要混淆。 把「得請求登記」寫成「當然取得地上權」：租地建屋時，承租人只有地上權登記請求權。 房屋移轉時加上「須得出租人同意」「無效」「效力未定」：基地租約對房屋受讓人當然繼續存在。 「承租人出賣房屋時，出租人無優先承買權」：錯。優先承買權是雙向的，基地所有人同樣可依同樣條件優先承買房屋。 把優先承買權給使用借貸人、典權人或地役權人：對基地有優先承買權的是基地承租人。 長期租約一律縮短為二十年：先看是不是租地建屋。基地建屋租約超過二十年仍然有效。 張冠李戴的租賃效果： 逾一年未立字據：視為不定期租賃，不是無效； 定期租賃：不得聲請法院增減租金； 出租人的擔保權：是留置權，不是質權； 稅捐：原則上由出租人負擔，但可約定由承租人負擔。 記憶口訣 「同主分讓推定租，拍賣才是視地上。」 「租地建屋：得請登記、屋轉租隨；地主賣地租客先，租客賣屋地主先。」 「逾年無字變不定，定期租金不能調；建屋租期可逾二十；留置不是質，稅捐可另約。」