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學習重點 辨認居間契約：以報告訂約機會或媒介訂約，換取報酬；並能與委任、行紀、代辦商、承攬、僱傭區分。 掌握報酬請求要件：契約須因居間人的報告或媒介而成立；附停止條件者，條件成就前不得請求；契約成立與履行完成，應分開判斷。 分清費用償還、報酬分擔及酌減：費用非經約定不得請求；媒介報酬原則由雙方平均負擔；報酬過鉅須由法院酌減，已給付者不得請求返還。 注意忠實義務：違反義務而圖利相對人，報酬與費用償還均不得向委託人請求。 婚姻居間約定報酬：契約並非無效，也不是禁止約定，而是就其報酬無請求權。 核心觀念 一、居間的定義與契約辨認 依民法第565條，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。報告居間著重提供交易機會；媒介居間則進一步居中斡旋、促成雙方訂約。契約名稱即使寫成「一般委託銷售契約」或「服務契約」，仍應依實際約定內容判斷。 契約核心特徵 居間（第565條）報告訂約機會或為訂約媒介，他方給付報酬；居間人本身不是買賣當事人。 委任（第528條）一方委託他方處理事務，他方允為處理；不以有償為必要。 行紀（第576條）以自己名義、為他人計算，為動產買賣或其他商業交易而受報酬之營業。 代辦商（第558條）非經理人，受商號委託，於一定處所或區域內，以該商號名義辦理其事務。 承攬（第490條）重在完成一定工作，俟工作完成給付報酬。 僱傭（第482條）重在一定或不定期間內服勞務，他方給付報酬。 不動產仲介受託尋找買主、安排議價並促成買賣，原則上屬居間；受託出售不當然表示具有代理權。若另受託保管定金支票，該部分則具有委任（或保管）性質，可認為居間與其他契約類型結合的混合契約，應分別判斷促成交易與保管財物兩項義務。 依第566條，如依情形，非受報酬即不為報告或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按價目表給付；無價目表者，按習慣給付。 依第567條，居間人關於訂約事項及當事人的履約能力或訂約能力，應就其所知據實報告各當事人；對顯無履行能力或知其無訂約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，另負有調查義務。 居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權；如要代收、代付，須另有授權依據。 二、報酬請求權的要件與時點 依第568條，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。答題依序審查：有無居間及報酬約定、目標契約是否成立、成立是否因居間人的報告或媒介，以及有無另定付酬條件或失權事由。 情形報酬判斷 僅介紹、帶看或議價，契約尚未成立原則上不得請求。 因報告或媒介而成立契約原則上得請求，不以履行完成為必要。 契約附停止條件條件成就前，不得請求。 契約附解除條件契約已生效，不適用「條件成就前不得請求」；條件成就前即得請求。 契約成立後，一方違約或雙方合意解除不當然使已發生的報酬請求權消滅。 因此，約定「買賣契約成立後支付服務費」，且買賣確因仲介媒介而成立，嗣後買賣雙方因土地使用分區等爭議而合意解除，委託人原則上不能僅以解約為由，主張仲介受領報酬無法律上原因而請求返還；仍須檢查有無另約定「履行完成始付酬」或「解約應退費」，以及居間人有無違反報告、調查義務等情形。 不動產買賣是否成立，不能只看文件標題。意向書未必就是買賣契約；除標的物及價金外，交付時間、所有權移轉登記時期、價金給付方式等，通常亦為契約成立的必要之點，應判斷雙方是否已就必要事項達成合意。 三、費用償還與報酬分擔 依第569條，居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還；此規定於居間人已為報告或媒介而契約不成立時，亦適用。換言之，有約定才可請求，無約定則契約不成立也不能請求，不能套用委任規定認為必要費用一律可請求。 依第570條，居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。注意這是任意規定，契約或習慣另有安排時從其安排。 四、違反忠實義務的失權效果 依第571條，居間人有下列情形之一者，不得向委託人請求報酬及償還費用： 違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為。 違反誠實及信用方法，由相對人收受利益。 例如，仲介保管作為價金一部或違約賠償之用的定金支票，未經委託人同意即退還買方，使委託人喪失以定金填補損害的機會，而使買方獲利，即屬違反對委託人的義務而為有利於相對人的行為。縱使買賣契約確因其媒介而成立，仍不得向委託人請求報酬及費用，並可能另負債務不履行的損害賠償責任。「買賣已成立」只是報酬審查的一關，並非最後結論。 五、報酬過高的酌減 依第572條，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還。不是給付義務人以意思表示自行減價，也不是法院主動酌減。 六、專任委託與期滿後成交 專任委託的排他範圍、委託人自行成交是否仍須付酬、期限屆滿後成交如何處理，應先解釋契約。一般委託原則上委託人仍得自行出售或另委他人。 委託期間內居間人已介紹買方，委託人卻藉故拖延簽約，待期滿後再以同一條件與該買方成交時，應審查成交是否仍為原居間活動的結果，期滿不當然切斷因果關係。委託人以不正當行為阻止付酬條件成就者，依民法第101條第1項，視為條件已成就；亦可依誠信原則判斷，不能只依簽約日期否定報酬。 計算報酬時，除代入成交價與約定基礎外，須注意不動產經紀業相關法規禁止經紀業或經紀人員收取差價，應依實際成交價金按主管機關規定的報酬標準計收；以「超過底價部分全歸仲介」的差價式服務費，不宜只做算術即認全部可請求。 七、婚姻居間的特殊規定 依第573條，因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權。婚姻居間契約本身有效，法律也沒有禁止約定報酬，只是居間人不能以訴訟請求給付。即使約定「事成後給付10萬元」，促成結婚後居間人仍不得請求；但委託人已任意給付者，通說認屬自然債務，不得請求返還。 常考陷阱 「契約不成立，居間人支出費用均得請求償還」：錯在漏掉「須經約定」；無約定者不得請求。 「附解除條件，條件成就前不得請求報酬」：混淆解除條件與停止條件；第568條限制的是停止條件。 「報酬給付義務人得以意思表示請求酌減」：須由法院因其請求酌減。 「報酬過鉅，已給付者得請求返還」：法條明定已給付者不得請求返還。 「違反忠實義務，不得請求報酬，但仍得請求必要費用」：第571條排除的是報酬及費用償還。 「媒介報酬一律由委託人全額負擔」：原則由契約當事人雙方平均負擔，除非契約另有訂定或另有習慣。 「買賣嗣後解除，仲介必須退還服務費」：成立與履行應分開；先看報酬約定及有無其他失權事由。 「居間人得為當事人給付或受領給付」：居間人無此權限，須另有授權。 「婚姻居間契約無效」或「婚姻居間不得約定報酬」：均錯；正確是契約有效、可以約定，但就報酬無請求權。 定義題混淆行紀、委任、代辦商：看到「報告訂約機會或為訂約媒介」即為居間；「以自己名義為他人計算」是行紀；「以商號名義辦事務」是代辦商。 「預擬供不特定消費者使用的委託銷售契約，不是定型化契約」：預先擬定、供同類契約反覆使用，正是定型化契約。 「違約金是否過高，只看實際損害」：尚應斟酌債務人如能依約履行時，債權人可享受的一切利益等情形。 記憶口訣 「報告媒介是居間；因介成立才給錢，停止條件等成就；費用無約不能還，媒介報酬兩邊攤；背信圖利兩皆失，過鉅法院來酌減，已付不能再要回；婚姻居間契約在，報酬只是不能討。」