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學習重點 掌握抵押權效力及於從物、從權利、不具獨立性之附加部分與滅失後殘餘物的原則；分辨「建築物存在所必要之權利」及「設定後附加之獨立物」只能併付拍賣，不能優先受償。 區別天然孳息與法定孳息，以「扣押」為時間界線；法定孳息還須通知應清償之義務人，才能對抗。 理解設定抵押權後，所有人仍可讓與、出租或設定用益物權；法院只能除去抵押權設定「後」成立且影響抵押權實行的權利。 物上代位：抵押物滅失或毀損時，抵押權人就抵押人得行使的賠償或其他請求權享有權利質權。 掌握普通抵押權的擔保範圍與登記關係，以及最高限額抵押權的擔保債權範圍與最高限額的限制。 核心觀念 一、抵押權的基本性質與擔保範圍 普通抵押權是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保的不動產，得就該不動產賣得價金優先受償的權利。因為不移轉占有，抵押人設定抵押權後原則上仍可占有、使用、收益，也可以處分。 依民法第861條，抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用；但契約另有約定者，不在此限。 抵押權是不動產物權，依法律行為設定者非經登記不生效力。考題採取的見解是：原債權、利息、遲延利息、約定的違約金，均須經登記，始為抵押權擔保之對象。看到「原債權／遲延利息／違約金須經登記始為擔保對象」的敘述，應判斷為正確。 二、從物、從權利與建築物的附加部分（第862條） 抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。但第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受影響（例如設定前第三人已就從物取得的權利，不是抵押權效力所及）。 以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及，不論附加於設定前或設定後。但附加部分如為獨立之物，且係於抵押權設定後附加者，準用第877條，只能併付拍賣，抵押權人對其價金無優先受償權。 類型是否為抵押權效力所及例子 抵押物本體及其重要成分及抵押土地上尚未分離的果樹（不論設定前或後栽種） 從物及（第三人設定前已取得的權利除外）抵押權設定前已存在、供房屋使用的獨立車庫 從權利及從屬於抵押物的權利 不具獨立性的附加部分及（設定前、後附加皆同）設定後加蓋、無獨立出入口的頂樓；頂樓加蓋的小客廳 設定後附加的獨立之物不及，只能併付拍賣，無優先受償權設定後增建具獨立性的建築物 建築物存在所必要且得讓與之權利不及，拍賣時應併付拍賣，但對其價金無優先受償權房屋坐落基地的地上權、租賃權等 判斷附加部分要看「有無獨立性」，不是看「能否登記」。頂樓加蓋即使無法辦理登記，只要不具獨立性，仍為抵押權效力所及。 併付拍賣不等於抵押權效力擴張。抵押權人雖可聲請一起拍賣，但只能就原抵押物的價金優先受償，對併拍標的的價金沒有優先權。 三、殘餘物（第862條之1） 抵押物滅失之殘餘物，仍為抵押權效力所及。例如抵押建築物倒塌後留下的鋼筋、磚瓦。抵押物的成分非依物之通常用法而分離成為獨立之動產者，亦同。 上述情形，抵押權人得請求占有該殘餘物或動產，並依質權之規定行使權利。 注意區分：殘餘物是原物留下的「實體」；因滅失而取得的賠償請求權，則屬物上代位（見下文第六部分）。 四、孳息：以「扣押」為界 項目抵押權效力所及的條件例子 天然孳息抵押物扣押後自抵押物分離，而得由抵押人收取者扣押後採收的果實 法定孳息抵押物扣押後，抵押人就抵押物得收取者；但抵押權人須將扣押情事通知應清償法定孳息之義務人，始得對抗之扣押後的房屋租金 「設定抵押權」與「扣押」是不同時間點。抵押權設定後、扣押前分離的果實或收取的租金，都不是抵押權效力所及，仍歸抵押人。尚未分離的果實則屬土地成分，當然為效力所及。 五、抵押物的讓與、出租與用益權（第866、867條） 讓與：不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但其抵押權不因此而受影響。即使擔保債權尚未清償，所有人仍可出售；受讓人取得的是附有抵押權負擔的不動產（抵押權具追及效力）。 設定用益物權或出租：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但抵押權不因此受影響。後設的租約或地上權有效，抵押權也有效；出租後的租金在扣押前仍由抵押人（所有人）收取，抵押權人不能因有抵押權就主張收租。 除去後設權利：抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣。設定抵押權後成立的其他權利，亦準用。此機制只針對抵押權設定「後」才成立的權利；地上權若設定在抵押權之前，順位在先，法院不得除去。 土地抵押後營造建築物：土地所有人設定抵押權後，在抵押土地上營造建築物者，抵押權人於必要時得聲請法院將土地與建築物併付拍賣，但對建築物賣得價金無優先受清償之權。 六、抵押物滅失、毀損與物上代位（第881條） 抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅；但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。也就是擔保價值轉化為抵押人取得的請求權，抵押權並未消滅。 抵押權人對於抵押人所得行使的賠償或其他請求權，有權利質權，其次序與原抵押權同。 給付義務人因故意或重大過失向抵押人為給付者，對於抵押權人不生效力。 抵押物因毀損而得受之賠償或其他利益，準用上述規定。 例如第三人過失燒毀抵押房屋，屋主對該第三人有侵權行為損害賠償請求權，抵押權人就該請求權取得權利質權。標的是「債權」，所以不是動產質權，也不是在請求權上成立普通抵押權（抵押權標的須為不動產）。其他利益如保險金、徵收補償等亦同。 七、最高限額抵押權的擔保範圍與代位 意義：債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。 擔保債權的範圍： 以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限，不是債權人對債務人的所有債權都自動納入。 基於票據所生之權利，若非本於上述一定法律關係取得，而是抵押權人在債務人已停止支付、開始清算程序、聲請和解、破產或重整後仍受讓的票據，不屬擔保範圍；但抵押權人不知其情事而受讓者，不在此限。 最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於約定之最高限額範圍內行使權利；該原債權之利息、遲延利息、違約金，與原債權合計不逾最高限額範圍者，亦同。 最高限額是優先受償的上限，不是實際債權額。例如實際借款1,000萬元、最高限額1,200萬元，只能就實際存在且屬擔保範圍的債權受償；原債權加上利息、遲延利息、違約金合計超過1,200萬元的部分，不能依該抵押權優先受償。 代位性：最高限額抵押權也是抵押權，適用物上代位。A屋滅失時，抵押權不因滅失而消滅，乙就甲對加害人的損害賠償請求權、保險金請求權或其他請求權有權利質權，次序與原抵押權同；給付義務人因故意或重大過失仍向甲給付者，對乙不生效力。A屋只是毀損時亦準用之。若有殘餘物，乙亦得請求占有並依質權規定行使權利。乙優先受償的金額，仍以擔保債權範圍及最高限額為限。 常考陷阱 「抵押權之效力及於從物而不及於從權利」：錯。從物與從權利均為效力所及。 「建築物存在所必要且得讓與的權利，為抵押權效力所及」：錯。只能併付拍賣，對其價金無優先受償權，故非效力所及的標的物。 「頂樓加蓋無法登記，所以非抵押權效力所及」：錯。不具獨立性的附加部分，不論能否登記、設定前或後附加，皆為效力所及。 「設定後增建的獨立建築物也是效力所及」：錯。只能併付拍賣，不得就其價金優先受償；非抵押人所建者更非效力所及。 「設定前已存在的獨立車庫一定不在效力範圍內」：錯。符合從物要件即為效力所及；有獨立出入口不等於排除。 「抵押權設定後分離的果實、設定後的租金為效力所及」：錯。界線是「扣押」，不是「設定」；扣押前分離或收取者不及。 「抵押物扣押後的租金、滅失後的殘餘鋼筋非效力所及」：錯。兩者均為效力所及。 「設定抵押權後出租，租約無效／抵押權無效／租金改由抵押權人收取」：皆錯。兩者並存，租金仍由所有人收取。 「抵押權設定在地上權之後，法院仍得除去地上權拍賣」：錯。只能除去抵押權設定後成立的權利。 「擔保債權未清償前，不得出售抵押物」：錯。得讓與，抵押權不受影響。 「抵押物因第三人過失滅失，抵押權消滅」：錯。抵押權人對賠償請求權有權利質權；選項寫「動產質權」或「普通抵押權」均錯。 「最高限額之外，利息與違約金仍可另行優先受償」：錯。原債權與利息、遲延利息、違約金合計受最高限額限制。 記憶口訣 「從物從權都包含，非獨增建跟本體；設後獨立與基地權，只能併拍不優先。」 「孳息要看扣押點，租金另須通知到；先設權利不能除，滅失代位是權質。」