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學習重點 流抵約定是有效的約定，限制只有一個：非經登記，不得對抗第三人。登記是對抗要件，不是生效要件，也不需要公證。 土地抵押後，土地所有人才在土地上營造建築物時，抵押權人於必要時得聲請併付拍賣，但對建築物價金無優先受償權。 以建築物設定抵押權時，該建築物存在所必要且得讓與的權利（例如地上權）應併付拍賣，但對該權利價金無優先受償權。 設定抵押權時土地與建物已同屬一人，屬於法定地上權問題，不適用併付拍賣。 作答時依序判斷：誰是抵押物、建物何時興建、由誰興建、「得」或「應」併拍、價金能否優先受償。 核心觀念 一、流抵約定：有效，但須登記才能對抗第三人 依民法第873條之1，抵押權人與抵押人可以約定：債權已屆清償期而未為清償時，抵押物所有權移屬於抵押權人。這種約定稱為流抵約定，題目也常寫成「流押契約」或「流抵約款」。 舊法禁止流抵約定。現行法改為承認，並以登記作為對抗要件。因此，現行法下流抵約定不是絕對無效、相對無效、效力未定或得撤銷。條文明定的限制是：非經登記，不得對抗第三人。 未登記：當事人間仍然有效，只是不能拿來對抗第三人。 已登記：可以對抗第三人。 公證：不是本條規定的生效要件，也不是對抗要件。 「約定有效」和「所有權移轉」是兩回事。債權屆期未清償時，不動產所有權並不會自動歸屬抵押權人，抵押權人須請求抵押人移轉所有權，不動產仍須依法辦理移轉登記。 流抵也不能讓抵押權人取得超過債權的利益： 抵押物價值超過擔保債權的部分，應返還抵押人。 抵押物價值不足清償擔保債權時，抵押權人仍得請求債務人清償。 抵押物所有權移轉給抵押權人以前，抵押人仍得清償債權，使抵押權消滅。 二、土地抵押後營造建築物：必要時「得」併付拍賣 依民法第877條第1項，土地所有人在設定抵押權後，於抵押土地上營造建築物，抵押權人於必要時，得在強制執行程序中聲請法院將建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。 時間：先設定土地抵押權，後營造建築物。 標的：抵押物是土地，後來興建的建築物不會因此變成抵押物。 程序：必要時，在強制執行程序中聲請法院併付拍賣，是「得」而不是「應」。 效果：土地價金可以優先受償，建築物價金沒有優先受償權。 重點是拍賣程序合併，不等於抵押權效力擴張。建築物價金應依一般債權人地位或交還建物所有人處理，抵押權人不能主張優先受償。 如果設定土地抵押權時建築物已經存在，抵押權的範圍只及於土地本身，不得依本條將房屋併付拍賣。土地與房屋原屬同一人時，拍賣後的土地使用問題，以法定地上權處理（見下方第五點）。 三、抵押權設定後成立的使用權與建築物（第877條第2項） 第877條第2項規定，第866條第2項、第3項的情形準用前項。第866條處理的是：抵押權設定後，抵押人在抵押物上設定地上權、其他以使用收益為目的的物權，或成立租賃關係。這些權利如果影響抵押權的實行，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣。 準用的結果是：該權利人或經其同意使用之人，在抵押土地上有建築物時，抵押權人也可以聲請將建築物併付拍賣，對建築物價金同樣沒有優先受償權。 作答時須掌握的觀念如下： 併付拍賣時，房屋上存在抵押權設定後才成立、且影響抵押權實行的租賃關係，抵押權人得聲請法院除去後再拍賣。這類選項應判斷為正確。 這種除去不是一律適用，仍須注意兩個條件：權利成立在抵押權設定之後，而且確實影響抵押權的實行。 四、以建築物設定抵押權：存在所必要的權利「應」併付拍賣 依民法第877條之1，以建築物設定抵押權者，法院拍賣抵押物時，該建築物存在所必要的權利如果得讓與，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。 典型案例：甲將A地設定地上權給乙，乙在A地上建B屋，再以B屋向丁設定抵押權。 丁實行抵押權拍賣B屋：B屋要靠地上權才能合法使用A地，因此地上權應併付拍賣。A地所有權屬於甲，不是B屋存在所必要的權利，不能併拍。 甲另將A地設定抵押權給丙，丙拍賣A地：第877條之1只適用於以建築物設定抵押權的情形，丙不能援用。B屋不是土地所有人在抵押後興建的，也不符合第877條第1項，因此B屋不併拍。地上權設定在丙的抵押權之前，拍定人取得的是帶有地上權負擔的土地，地上權也不併拍。 比較事項第877條第1項第877條之1 抵押物土地建築物 併拍對象土地所有人於抵押後營造的建築物建築物存在所必要且得讓與的權利 併拍方式必要時得聲請應併付拍賣 併拍部分的價金對建築物價金無優先受償權對該權利價金無優先受償權 五、與法定地上權的區別（第876條） 第876條適用於設定抵押權時，土地及其上建築物同屬一人所有的情形： 僅以土地或僅以建築物為抵押：拍賣時視為已有地上權的設定。 以土地及建築物一起為抵押：拍賣後土地與建築物的拍定人不同時，也適用相同規定。 這個制度的目的，是讓建築物繼續有合法使用土地的依據，解決方式是法定地上權，不是併付拍賣。因此，「同屬一人而僅以土地抵押，得聲請併付拍賣」是錯誤的。 法定地上權的地租、期間及範圍，先由當事人協議定之；不能協議時，才得聲請法院以判決定之。法院並不是一開始就逕行判決。 常考陷阱 「流抵約定絕對無效／相對無效／效力未定／得撤銷」：這是舊法觀念。現行法承認流抵約定，只是非經登記不得對抗第三人。 「非經登記，不生效力」：把對抗要件誤寫成生效要件。 「非經公證，不生效力／不得對抗第三人」：本條的要件是登記，與公證無關。 「屆期未清償，所有權自動移轉」：不動產仍須辦理移轉登記，而且抵押人在移轉前得清償債權，使抵押權消滅。 「土地與房屋併拍，兩者價金均可優先受償」：錯。併拍不擴張擔保範圍，建築物價金無優先受償權。 「土地抵押後營造建物，併拍時對建物價金無優先受償權」：這是正確的敘述，不要誤判為錯誤。 「設定抵押時已有房屋，實行範圍僅限土地，不得併拍房屋」：這是正確的敘述。 「併拍時房屋上有他人租賃權，得聲請法院除去後拍賣」：這是正確的敘述，題目通常以此作為正確選項。 「拍賣房屋時，A地所有權應併付拍賣」：錯。應併拍的是房屋存在所必要的權利，典型情形是地上權。 「拍賣A地時，地上權或房屋應併付拍賣」：錯。第877條之1只適用於以建物為抵押的情形，而且地上權先於抵押權存在。 「必要權利應併拍，但其價金有優先受償權」：錯。條文是「應併拍」，但對該權利價金「無」優先受償權。 「同屬一人而僅以土地抵押，得聲請併付拍賣」：錯。這種情形是法定地上權，不是併付拍賣。 「法定地上權的地租，法院須逕以判決定之」：錯。應先由當事人協議，不能協議時才聲請法院判決。 記憶口訣 「流抵有效，登記對抗；先押後建，必要得拍；押屋帶權，得讓應拍；併拍不擴押，價金不優先；同屬一人，法定地上。」