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學習重點 分清物權的優先效力與追及效力：前者處理同一標的物上數權利的衝突，後者處理標的物移轉後，原物權是否仍可主張。 同一物上所有權與定限物權併存時，定限物權優先，所有人應容忍其行使；數個定限物權併存時，須判斷內容是否衝突及成立先後。 先用益、後擔保：擔保物權不得對抗已成立的用益物權。先擔保、後用益：後設用益物權仍有效，僅在影響抵押權實行時，由法院於拍賣時除去，抵押權人並非「無論如何」都能塗銷。 物權拋棄不得損害第三人利益，應沿著所有權、地上權、典權、轉典權的負擔關係逐層判斷，最下層、無人以之為標的的權利才可任意拋棄。 地上權不以約定權利金、地租為成立要件；銀行為確保債權而同時取得抵押權與地上權，須分別檢討兩物權的效力。 核心觀念 一、物權的優先效力：先看權利種類，再看成立先後 物權具有直接支配標的物的效力。同一標的物上有數個物權時，能否併存、何者優先，不能只以「所有權最完整」或「內容衝突就效力均等」作答。 併存關係判斷原則效力範圍 所有權與定限物權定限物權優先於所有權定限物權本即在一定範圍內限制所有權，所有人不得以所有權排斥其合法行使。 內容或性質相衝突的物權原則依成立先後，先成立者優先後成立的權利不得妨害先成立的權利；並非二者效力均等。 同種擔保物權（數抵押權）依登記先後定其次序先次序抵押權人就賣得價金優先受償（民法第865條）。 擔保物權與用益物權得併存，但依先後定其對抗關係見下列兩種情形。 先成立用益物權，再設定擔保物權：抵押權人取得的是已受地上權等用益物權限制的擔保價值，該擔保物權不得對抗已成立的用益物權；實行抵押權拍賣時，拍定人須承受既存的用益物權，不能要求除去。 先成立擔保物權，再設定用益物權：後設用益物權仍可有效成立，抵押權人平時不得禁止其使用收益；但後設權利不得影響先成立抵押權的實行。 二、後設用益權利的除去：民法第866條 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，仍得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但抵押權不因此受影響。 抵押權人實行抵押權受有影響時（例如附帶地上權致無人應買或拍賣價格不足清償債權），法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣。判斷重點是有無影響抵押權實行，而非單純設定時間較晚。 因此應寫成「符合要件時，由法院於拍賣程序中除去」，不能寫成「抵押權人無論如何皆可主張塗銷」。若未影響抵押權實行，後設地上權即可隨土地一併由拍定人承受。 另外，後設地上權人在抵押土地上已有建築物時，抵押權人於必要時，得聲請法院將建築物與土地併付拍賣，但對建築物的價金無優先受償權（民法第877條）。 三、追及效力：土地換了所有人，物權負擔仍在 追及效力是指物權有效成立後，標的物縱移轉給他人，權利人原則上仍得對該物主張權利。依民法第867條，抵押人得將抵押不動產讓與他人，無須抵押權人同意，但抵押權不因此受影響。地上權同樣隨土地存在，不因土地所有權移轉而消滅。 以「先設定抵押權、再設定地上權、再移轉土地所有權」的案例整理： 當事人關係法律關係 抵押權人與新所有人新所有人取得附有抵押權負擔的所有權；債權屆期未受清償時，抵押權人得追及土地聲請拍賣，就賣得價金優先受償。 地上權人與新所有人地上權隨土地存在，地上權人得對新所有人主張在權利範圍內使用土地；新所有人應容忍。 抵押權人與地上權人抵押權成立在先，優先於地上權；地上權影響抵押權實行時，法院得除去地上權後拍賣，未影響則由拍定人承受。 優先順序抵押權 → 地上權 → 新所有人的所有權（所有權最後，受前兩者限制）。 受讓土地不等於承擔借款債務。新所有人須容忍抵押權人依法對土地實行抵押權，承擔的是「物的擔保責任」，以該土地為限；借款債務人仍是原借款人。申論應分開說明「人的債務」與「物的擔保責任」。 四、物權拋棄：依權利負擔關係判斷 民法第764條規定，物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅；但第三人有以該物權為標的物之其他物權，或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得拋棄。這裡保護的是法律上的利益，不包括單純事實上的期待。 以「甲的土地設定地上權給乙，乙在地上蓋屋並出典給丙，丙再轉典給丁」為例，應逐層找出誰的權利建立在其上： 欲拋棄的權利受影響的第三人得否任意拋棄 土地所有人拋棄負有地上權的土地所有權地上權人（其權利存在於該土地上）不得任意拋棄，須經同意。 建物所有人拋棄已出典的建物所有權典權人、轉典權人不得任意拋棄，須經同意。 典權人拋棄已轉典的典權轉典權人（轉典以原典權為基礎）不得任意拋棄，須經同意。 轉典權人拋棄轉典權無他人以該權利為標的得任意拋棄。 拋棄動產物權者，並應拋棄動產之占有。不動產物權因法律行為而消滅，須以書面為之並經登記始生效力（民法第758條）。可以拋棄，不等於口頭表示後立即消滅。 五、銀行同時取得抵押權與地上權 實務上銀行為防止借款人或第三人在擔保土地上興建建物、降低拍賣價值，常要求借款人於設定抵押權時同時設定地上權給銀行。申論應分別檢討： 抵押權：有被擔保債權存在，並依書面、登記設定，即屬有效；不因同時設定地上權而受影響。 地上權未約定地租或權利金：權利金、地租均非地上權成立要件，未約定時為無償地上權，不能據此認定無效。 地上權是否符合法定內容：普通地上權依民法第832條，係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。若雙方真意僅在保全擔保價值、全無使用土地之目的，有不符地上權法定內容的質疑；若雙方通謀而為虛偽意思表示，則依民法第87條無效。反之，不能單憑設定動機在保障貸款，就逕認無效。答題時應呈現此爭點，並依個案設定真意下結論。 兩權利同屬一人：抵押權與地上權均為他人土地上的定限物權，並非所有權與他物權歸屬同一人，不生混同，可以併存。 常考陷阱 「所有權權能最完整，所以效力優先於定限物權」：錯。定限物權優先，所有權受其限制。 「內容或性質相衝突的物權併存時，二者效力均等」：錯。原則上先成立者優先。 「先成立用益物權、再設定擔保物權，擔保物權仍可對抗用益物權」：錯。擔保物權不得對抗已成立的用益物權。 「先抵押、後地上權，抵押權人無論如何皆可主張塗銷地上權」：錯。須影響抵押權實行，且由法院於拍賣時除去。看到「無論如何」「當然」「一律」要提高警覺。 「抵押土地讓與須經抵押權人同意，讓與後抵押權消滅」：錯。得自由讓與，抵押權追及於土地；但受讓人不當然承擔借款債務。 「拋棄是處分自己的權利，任何物權皆可任意拋棄」：錯。有第三人以該物權為標的或有法律上利益時，須經其同意；只有最下層、無人以之為標的的權利（如轉典權）可任意拋棄。 「未約定地租，地上權不成立」：錯。無償地上權可以成立。 記憶口訣 「定限壓所有，衝突先者贏；先用益擔保讓，先擔保法院除；轉手負擔跟著走，拋棄只拋最底層；無租地上權照樣成。」