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學習重點 掌握民法第425條的要件：租賃物已交付、承租人占有中，出租人再將所有權讓與第三人。 記清例外：未經公證的不動產租賃，期限逾五年或未定期限者，不適用買賣不破租賃。 區分書面與公證的功能；不動產租期逾一年而未立字據，會被視為不定期租賃。 能將規則延伸至設定典權等物權，並分別判斷租金收取權與押租金返還義務。 辨別基地租賃、稅捐、修繕、轉租及失火責任等容易混入選項的觀念。 核心觀念 一、買賣不破租賃：換屋主，租約原則上繼續 民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在。這是為了保障承租人使用收益的安定。 判斷時依序確認：有租賃契約、租賃物已交付、承租人仍占有，以及所有權已讓與。不動產買賣須完成所有權移轉登記，不能只看到簽訂買賣契約，就認為出租人已經更換。 符合規定時，受讓人承受出租人的契約地位，承租人可以租約對抗受讓人，受讓人也可依租約收取其承受後的租金。新所有人不能單憑「房屋已經是我的」要求承租人搬離。此規則也不只適用於買賣，重點在於租賃物所有權讓與，贈與、互易等讓與所有權的情形亦同。 二、例外：未公證的不動產長期租賃與不定期租賃 民法第425條第2項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用前項規定。必須同時具備「不動產」「未經公證」，再加上「逾五年」或「未定期限」其中之一。因此「不論於何種情形，租約對受讓人都繼續存在」的說法是錯的。 租賃情形第425條的適用 不動產定期租賃三年，有書面但未公證符合交付、占有及所有權讓與等要件時，仍可適用。 不動產定期租賃恰好五年，未公證五年並未「逾五年」，不因本項例外而排除。 不動產定期租賃超過五年，未公證不適用買賣不破租賃，受讓人得請求承租人返還（搬遷）。 不動產不定期租賃，未公證不適用買賣不破租賃。 不動產租賃已經公證不因租期逾五年或未定期限，而被本項排除。 不適用的效果，是租約不移轉於受讓人，承租人不能以租約對抗受讓人；不是原租約當然無效（承租人仍可向原出租人主張債務不履行責任），也不是受讓人取得「隨時終止」租約的權利——受讓人根本不是租約當事人，無從終止，而是直接依所有權請求返還租賃物。 三、書面與公證不同：先判斷租約究竟是不是定期 依民法第422條，不動產租賃期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限租賃。因此，口頭約定承租土地二年，即使雙方說好年限，法律上仍視為不定期租賃，不是定期租賃。契約並非因此無效，但若又未經公證，即落入第425條第2項的例外，土地所有權移轉後，承租人不能對新所有人主張租約繼續存在。 書面處理的是逾一年租約的定期性；公證關係到第425條第2項的例外。三年房屋租約已立契約書，即使未公證，仍屬定期且未逾五年，可以對抗新屋主，不能把「未公證」直接等同於「不能對抗」。 四、設定典權等物權，也可能使出租人地位移轉 民法第426條規定，出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第425條。既然是準用，同樣須租賃物已交付、承租人占有中，並同樣受第425條第2項例外的限制。典權人取得占有、使用、收益典物的權利，設定典權即屬妨礙承租人使用收益的典型情形。 土地以書面定期出租三年供停車，交付承租人占有後，再設定典權，符合準用規定時，典權人承受出租人地位，得向承租人收取其承受後的租金。所有人嗣後再將土地出售並移轉登記，典權不因典物讓與而受影響；買受人取得的是負擔典權的所有權。在典權仍存續的前提下，不能僅因買受人成為所有人，就認為租金改由買受人收取，收租者仍為典權人。 申論題若只說出租三年，未交代有無字據，應先注意第422條：有字據而屬三年定期租賃，才能依上述方式分析；若未立字據而視為不定期，且未公證，便須改依例外判斷，此時租約對典權人、買受人均不繼續存在，租金仍僅能由原出租人依原契約關係處理。 五、租金與押租金，必須分開判斷 押租金用以擔保承租人的租賃債務，並非預付租金。租賃終了並返還租賃物後，應扣除所擔保的欠租或損害等債務，再返還餘額；不能不問有無欠款，就認為必須全額退回，也不是一律返還固定的「二個月」金額（法令對押租金收取設有上限，那是收取限制，不是返還標準）。 依實務見解，受讓人承受押租金返還義務，須以押租金已移交受讓人為要件。原出租人若未移交押租金，返還義務原則上仍由原出租人負擔，不能只憑買賣不破租賃，就要求新所有人退款。設定典權而準用第425條時，也應分別檢查押租金有無移交典權人；未移交者，不能因典權人取得收租地位，就認定其當然負返還義務。 問題判斷關鍵結論方向 誰收租金誰承受出租人地位符合準用要件時為典權人；典權存續中，買受人不因取得所有權而改為收租者 誰退押租金押租金實際移交給誰已移交者由受移交人返還；未移交者仍由原出租人返還 六、基地租賃與其他租賃規則 基地建屋：依第422條之1，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權登記。種植果樹、停放車輛，不屬於此項特別規定。 房屋移轉：依第426條之1，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，基地租約對房屋受讓人仍繼續存在。這是房屋受讓人承接基地承租關係，與基地本身出售的情形不同。 優先承買：依第426條之2，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人也有依同樣條件優先承買之權。 稅捐與修繕：第427條規定，租賃物應納的一切稅捐由出租人負擔。第429條規定，修繕除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；不能以「使用者付費」認定由承租人負擔。 轉租：依第443條，原則上須經出租人承諾；但租賃物為房屋，除有反對約定外，承租人得將其一部分轉租他人。不能以「承租人有使用收益權」為由，認定房客可以任意自行分租。 失火責任：依第434條，因承租人重大過失致租賃物失火而毀損、滅失者，承租人才負此項賠償責任。不能只因電線走火，便認定承租人未盡善良管理人注意義務而應賠償。 常考陷阱 「所有權移轉，房客就必須搬走」：先檢查第425條，所有權並不當然排除承租人的占有權源。 「不論何種情形，租約都對受讓人繼續存在」：忽略第425條第2項的例外，必錯。 「沒有公證，租約就不能對抗買受人」：還要看是否為不動產，以及是否逾五年或未定期限。 「未定期限，新屋主可以主張隨時終止」：不適用第425條時，新屋主不是租約當事人，談不上終止，而是依所有權請求返還；適用時則承受原租約，終止仍受法定要件限制。 「口頭約定二年，就是二年定期租賃」：不動產逾一年未立字據，依法視為不定期。 「租期剩不到五年，就一定受保護」：應看租約約定的期限，不能只看所有權移轉時剩餘多久。 「租期屆滿，可向新屋主請求返還固定二個月押租金」：押租金須已移交新屋主，且返還的是扣除債務後的餘額。 「誰收租，誰就一定退押租金」：押租金返還義務另須檢查押租金是否移交。 「出典後又出賣，租金改由買受人收取」：典權不因典物讓與而受影響，典權存續中仍由典權人收租。 「租用土地種果樹，可請求地上權登記」：只有租用基地建築房屋才有此權利。 「使用者付費，所以房客負擔修繕及失火損害」：修繕原則由出租人負擔；失火須承租人有重大過失才負責。 記憶口訣 「交付占有後，換主租約留；不動產未公證，逾五、不定要排除。」 「逾一年看字據，逾五年看公證；收租看出租地位，退押另看有無移交。」