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學習重點 掌握民法第759條：因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為取得不動產物權時，登記前已取得物權，但須經登記，才能處分。 區分繼承、徵收、形成判決與強制執行的取得時點，不能一律以登記日為準。 辨別「時效取得」與第759條各款的不同：時效完成只取得請求登記的權利，須登記後才取得所有權。 辨別「已取得物權」與「得處分物權」，並理解處分限制不等於禁止行使所有權或實行抵押權。 熟悉共同繼承的公同共有、返還請求與混同，以及土地、樹木與天然孳息的歸屬。 核心觀念 一、第759條：先取得，登記後才可處分 民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」不動產物權依法律行為取得、設定、喪失或變更，原則上非經登記不生效力；第759條規定的是非因法律行為取得時的例外。 判斷時分兩層：取得階段不以登記為生效要件；取得後若要以法律行為處分物權，仍須先辦登記。所以尚未登記時，取得本身已經有效，不是無效、效力未定或得撤銷。未經登記的法律效果是「不得處分」。 取得原因取得或變動時點判斷重點 繼承被繼承人死亡（繼承開始）時不必等遺產分割、繳納遺產稅或辦理繼承登記 徵收應受補償費發給完竣時不是徵收命令下達、公告、徵收登記或點交時 形成判決判決確定時判決本身直接造成物權變動 強制執行拍賣買受人領得執行法院發給的權利移轉證書時不是拍定、繳清價金或登記時 二、時效取得：期間屆滿還不是所有人 占有他人未登記的不動產，符合民法時效取得要件時，占有人取得的是請求登記為所有人的權利。要等所有權登記完成，才取得所有權，不能只因占有期間屆滿就認為已經是所有人。 因此不能把「非因法律行為」直接推論成「任何情形都不必登記就能取得」。繼承、徵收、強制執行在登記前就能取得所有權；時效取得則不行，這是選擇題最常拿來對比的一點。 三、法院判決：限於形成判決 第759條的「法院之判決」，是指直接使不動產物權發生變動的形成判決，例如共有物分割的判決。判決確定時，就發生相應的物權變動，不待登記。 判決類型內容是否於確定時直接變動物權 形成判決直接創設、變更或消滅法律關係是 確認判決確認既存的權利關係否 給付判決例如命被告辦理所有權移轉登記否，原告須據以辦理登記後才取得 除權判決公示催告程序的判決否，不屬本條所指判決 四、徵收：補償完竣時移轉，以及地上作物的歸屬 徵收取得不以徵收登記為生效要件。依土地徵收條例第21條，被徵收土地或土地改良物所有權人的權利義務，於應受的補償費發給完竣時終止。因此不能只看徵收命令下達或公告，就認定所有權已經移轉。 土地及其定著物為不動產。依民法第66條第2項，不動產的出產物尚未分離者，是該不動產的一部分。承租人在出租人土地上種植、仍生長於土地上的果樹，屬於土地的一部分，歸土地所有權人（出租人）所有。 但樹木歸地主，不等於果實的收取權也歸地主。果實是天然孳息，依民法第70條第1項，有收取天然孳息權利的人，在權利存續期間內，取得與原物分離的孳息。承租人依租賃契約使用、收益土地，就是有收取權的人；與果樹分離的果實歸承租人，不歸出租人。 土地徵收時，原則上一併徵收土地改良物，所以徵收範圍包括地上的果樹。土地的徵收補償金歸土地所有權人；承租人不會只因承租或耕作，就取得土地補償金。 五、繼承：死亡時取得，分割前公同共有 依民法第1147條，繼承因被繼承人死亡而開始。依第1148條，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上的一切權利義務，但專屬於被繼承人本身的除外。因此，被繼承人的房屋所有權、抵押權等，在死亡時就移轉給繼承人，不以辦妥繼承登記、遺產分割或繳稅為要件。 繼承人有數人時，依第1151條，在遺產分割前，各繼承人對遺產全部為公同共有，不是依應繼分成為分別共有。 公同共有的房屋被第三人無權占有時，依第828條準用第821條，各公同共有人都可以單獨為全體利益請求返還共有物，但須請求返還給全體共有人。因此不必由全體繼承人共同起訴。 繼承也可能發生混同。依第762條，同一物的所有權與其他物權歸屬同一人時，其他物權因混同而消滅；但其他物權的存續，對所有人或第三人有法律上利益者，不在此限。繼承人原本在遺產房屋上有抵押權，繼承後可能因混同而受影響，所以不能說抵押權「不因繼承而受影響」。 六、登記前的處分限制與抵押權實行 第759條限制的「處分」，是指法律上處分，也就是以法律行為直接使物權移轉、設定、變更或消滅，例如出賣後移轉房屋所有權、設定抵押權、拋棄物權。繼承人須先辦繼承登記，才能有效做這些處分。處分的前提是登記，不是占有，也不是分割。 應區分物權處分與債權契約：未辦繼承登記就訂立買賣契約，債權契約不因此當然無效；但要履行契約、移轉所有權，仍須先辦繼承登記。占有、使用、管理或行使返還請求權，也不屬於本條限制的處分。 實行抵押權的問題：抵押權人死亡時，繼承人已因繼承同時取得債權及從屬於債權的抵押權。通說及實務多認為，聲請拍賣抵押物是實行既存的抵押權，不是以法律行為讓與、拋棄或變更抵押權，不屬於第759條所限制的處分。所以債務人屆期不清償時，繼承人即使未辦抵押權繼承登記，仍得聲請拍賣抵押物，但應提出證明繼承關係及抵押權存在的文件。反之，若繼承人要讓與或拋棄該抵押權，就須先辦繼承登記。 常考陷阱 「不動產一律登記後才取得」：忽略第759條的例外。繼承、徵收、強制執行、形成判決，登記前已取得物權。 「時效完成就取得所有權」：時效完成只取得登記請求權，登記後才取得所有權。問「何者非登記前即能取得」，答案就是時效取得。 「依判決取得物權的判決是給付判決或確認判決」：限於形成判決，確定時直接發生變動。 「徵收命令下達、徵收登記或點交時移轉」：應以補償費發給完竣時為準。 「天然孳息的收取權屬於土地所有權人」：土地出租時，承租人才是有收取權的人。果樹未分離，屬土地一部分而歸地主；兩者不要混淆。 「繼承於辦妥繼承登記、遺產分割或完納稅捐時生效」：都錯，以被繼承人死亡時為準。 「被繼承人死亡，所有權並未移轉」：錯，死亡時即由繼承人承受。 「取得所有權後即得處分」或「占有後方得處分」：都錯，須經登記才得處分。 「非經登記：不生效力／效力未定／得撤銷」：都錯。取得已經有效，未登記的效果是「不得處分」。 「分割前為分別共有」、「須全體共同起訴請求返還」：分割前為公同共有；各繼承人可單獨為全體利益請求返還給全體。 「繼承前已有的抵押權不因繼承而受影響」：要檢查第762條混同及其例外。 「未登記不得處分，所以不得實行繼承的抵押權」：實行抵押權不是法律上處分，應與讓與、拋棄抵押權區分。 記憶口訣 「繼、執、徵、判，先取得；要處分，先登記。」判決只限形成判決。 「繼承看死亡，徵收看補償；形成看確定，拍賣看領證。」 「時效成，請登記；抵押繼承，可實行。」 「樹隨地主，果歸收取權人。」