一、甲所有位於某號都市計畫農業區內土地一筆農地（其上建有一間合法農舍），該農業區多年前因實施都市計畫定期通盤檢討變更而變更為住宅 區（但未發布實施），其土地開發方式於日前始經核定採取「先行區段徵收」，甲之農地於此次都市計畫通盤檢討變更時變更為公共設施保留地 （道路），其土地登記簿上載有積欠地價稅新臺幣 10 萬元之「禁止處分登記」。甲於獲悉上述資訊後隨即委託 A 仲介公司代為出售其地，乙對該地有承買意願。若你為 A 仲介公司之經紀營業員，依法應以該地之「不 動產說明書」向乙為「解說」，請你從該地所涉及地用與地權法規及其影響之觀點，各提出一點以作為解說之重要內容，以利乙作為承買該地與否之重要依據。又上文所述「先行區段徵收」之意涵與目的各為何？又依法你亦有協助甲與乙公平合理地完成該地買賣契約簽約作業之義務， 則應如何處理其上「禁止處分登記」？試依法分述之。（25 分）

一、 經紀營業員應向乙解說之重要內容（地用與地權法規觀點）


1. 地用觀點之解說與影響：公共設施保留地與農舍之拆遷補償

• 解說內容： 本案土地雖原為都市計畫農業區，且通盤檢討預計變更為住宅區，但由於日前已核定採區段徵收，且該地在都市計畫中已被劃設為「公共設施保留地（道路）」。
• 對乙之影響： 乙承買後無法依照住宅區之建蔽率與容積率進行一般建築開發。未來該地將面臨政府徵收，土地上的「合法農舍」將會被拆除。乙雖可依《土地徵收條例》取得建築改良物之拆遷補償費，但無法實現將該地作為住宅開發之預期利益。

2. 地權觀點之解說與影響：先行區段徵收之權利選擇與限制

• 解說內容： 該地開發方式已核定為「區段徵收」，依《土地徵收條例》規定，被徵收之土地所有權人，得申請選擇領取現金補償，或申請改領「抵價地（分回土地）」。
• 對乙之影響： 乙若承買，將成為未來被徵收對象。但必須注意，由於本案土地已被變更為「公共設施保留地（道路）」，在未來區段徵收分配抵價地時，其可選擇分配的位置、成數與權利價值計算，可能會受到公共設施用地的相關分配限制；且區段徵收發布實施後，原則上將禁止移轉、分割或設定負擔。乙必須評估未來改領抵價地或領取補償金之機會成本。

二、「先行區段徵收」之意涵與目的


1. 意涵

依《土地徵收條例第 4 條第 2 項》及《都市計畫法第 15 條》等規定，所謂「先行區段徵收」，是指在都市計畫變更主要計畫草案審議通過後，因應國家重大建設或整體開發急迫需要，在都市計畫擬定或變更案「發布實施前」，先行依變更後之開發範圍與原則，動用區段徵收程序辦理土地徵收、補償及土地分配等作業。

2. 目的

• 縮短開發時程： 避免都市計畫變更與徵收作業分段執行所造成的冗長程序，使土地開發與公共建設能及早完工。
• 抑制土地投機： 提前確立開發範圍並在發布實施前凍結或管控土地狀態，防止預期心理導致地價不正常飆漲。
• 促進土地利用： 透過區段徵收將零碎的農業區土地重新整體規劃，加速取得公共設施用地（如本案的道路），並調整健全都市體質。

三、 買賣契約簽約作業中「禁止處分登記」之處理方式

土地登記簿上因積欠地價稅 10 萬元而載有「禁止處分登記」，係稅捐稽徵機關依《稅捐稽徵法第 24 條》所為之稅捐保全措施。此登記未塗銷前，地政機關將拒絕辦理所有權移轉登記。
為協助甲、乙公平合理完成交易，應採取以下步驟處理：
1. 於買賣契約（私契）中明確約定塗銷義務與款項扣抵：
• 契約中應載明該筆 10 萬元之地價稅及因禁止處分所衍生之滯納金、利息，依法由賣方甲負責負擔。
• 約定由買方乙支付之「第一期款（簽約款）」或「第二期款（備證款）」中，直接扣留 10 萬元（及預估利息），或由雙方律師/地政士辦理成「履約保證專戶」控管。
2. 實質清償並申請塗銷：
• 由經紀業地政士或代理人，陪同甲（或持該筆扣留之買賣價金）至稅捐稽徵機關將積欠之 10 萬元地價稅、滯納金及利息全數繳清。
• 取得稅捐機關開立之「完稅證明」。
3. 辦理塗銷登記與過戶：
• 稅捐稽徵機關確認稅款入帳後，會主動發函給地政事務所囑託「塗銷禁止處分登記」；實務上為了爭取時效，亦可由地政士持完稅證明臨櫃促請地政事務所加速辦理。
• 待地政事務所完成「禁止處分登記塗銷」後，該土地即回復可自由處分之狀態，此時始得正式送件辦理所有權移轉登記予乙。